Нижнекамский феномен: почему арендное жилье в городе химиков дороже, чем в Казани

Цены взвинтило активное развитие промышленности

Феномен высокой арендной платы за жилье в Нижнекамске существует уже не первый год. О проблемах на рынке недвижимости в этом городе неоднократно говорил и глава Нижнекамского района Рамиль Муллин.

В 2022-2023 годах стоимость аренды однокомнатной квартиры здесь оценивалась в 25-30 тыс. рублей в месяц, в то время как в столице Татарстана можно было снять жилье в среднем за 20-23 тыс. рублей.

«В прошлом году квартиры на вторичном рынке пользовались большой популярностью. Август, сентябрь и октябрь – люди сметали буквально все, спрос действительно был настолько большой, что невозможно даже было найти свободную квартиру. “Двушки” сдавали и по 40, и 50 тыс., кто за сколько мог», – отметила в разговоре с «Татар-информом» полномочный представитель Гильдии риелторов РТ в городе Нижнекамске, директор федеральной компании АН АЯКС Нижнекамска и Казани Ландыш Нигъматуллина.

Причин у этой тенденции несколько. Одна из ключевых – активное развитие промышленной сферы и, как следствие, большой приток специалистов из других городов и стран. В частности, в город зашла компания СИБУР, которая с каждым годом все больше наращивает обороты и развивает свою инфраструктуру. Например, сейчас она реализует масштабный инвестиционный проект – строительство олефинового комплекса ЭП-600.

«Компания СИБУР ориентирована на рост производства. Сегодня есть серьезные планы по инвестициям на эту территорию — это амбициозные проекты, которые будут реализованы на нижнекамской площадке взамен старых производств. Новые производства дадут мощный толчок развитию промышленности», – рассказывал в интервью «Татар-информу» еще в 2022 году Рамиль Муллин.

Тогда же он упомянул и о развитии площадки «Пионер», где работают два инвестора из Китая. Объем продукции на тот момент оценивался в 1,5 млрд рублей. Речь шла и компании «Бикотекс» — единственном заводе в России, выпускающем микрофибру.

К этому можно добавить и другие данные, озвученные в феврале на отчетной сессии совета района. Так, «Нижнекамскнефтехим» в 2023 году на треть увеличил мощности по выпуску галобутиловых каучуков и полностью закроет 100% потребностей российского рынка. Новый проект «ТАНЕКО» — производство терефталевой кислоты и биокомпонентов моторных топлив — будет крупнейшим предприятием такого направления в России и Восточной Европе.

О масштабах промышленности города говорят и другие цифры. Так, по итогам 2023 года валовой территориальный продукт (ВТП) прогнозируется в объеме 397 млрд рублей — это около 10% от всей экономики Татарстана. Город отгрузил продукции на 712 млрд рублей.

«Ситуация с высоким спросом на аренду, а также резким скачком в продажах действительно образовалась из-за того, что на заводы в большом количестве приехали рабочие. Также у нас начали строить дорогу М7 (обход Набережных Челнов и Нижнекамска трассы Москва – Казань – Екатеринбург, – прим. Т-и), куда тоже потребовалось немало рабочей силы. Некоторые компании, например СИБУР, оплачивали своим сотрудникам часть арендной платы», – добавила Ландыш Нигъматуллина.

Рынок недвижимости Нижнекамска отличается от многих других в России

Еще одна причина заключается непосредственно в домовом фонде Нижнекамска. Город возник в 1961 году как поселок для рабочих Нижнекамского комбината, ныне – «Нижнекамскнефтехима». В связи с этим здесь просто нет исторического центра и престижных советских районов, как, например, в Казани или Елабуге.

«Первичка» только начинает набирать обороты, а «вторичку» приходится делить между местными жителями и приезжими рабочими.

«У нас рынок недвижимости очень отличается от многих других рынков России. В Нижнекамске новостройки стали возводить относительно недавно, это челнинские застройщики “Домкор” и “Евростиль”. Они не строятся большими комплексами, это точечные застройки. Поэтому сказать, что новострой как-то сильно повлиял на рынок, пока нельзя, однако планы на будущее у всех компаний, конечно, грандиозные. Есть сейчас и другие застройщики, у которых есть желание строиться в Нижнекамске, но пока это все только на уровне переговоров. Думаю, в дальнейшем цена по аренде будет корректироваться вниз», – прокомментировал ситуацию владелец агентства недвижимости «Руслан» Руслан Шурпаев.

Подтвердил это в интервью «Татар-информу» и глава Нижнекамска. Рамиль Муллин уточнил, что за последние 20 лет в городе больше строили панельные дома, в основном соципотечные и по различным государственным проектам. За последние 10 лет был введен всего один дом для коммерческой продажи.

«Сейчас очень много девелоперов заходит на нижнекамский рынок и начинает реализовывать свои проекты. <…> Мы планируем, что в ближайшие годы будем сдавать где-то от 150 до 200 тыс. кв. метров жилья. Пока у нас не очень высокие цифры, но сейчас рынок Нижнекамска стремительный, интересный, и он будет расти. В том числе за счет развития новых и уплотнения старых микрорайонов, плюс – это отдельные проекты наших промышленных компаний», – рассказал Муллин.

О начале развития первичного рынка недвижимости Нижнекамска говорят также данные Министерства строительства и ЖКХ РТ. В ведомстве рассказали, что в 2023 году в городе ввели 61 тыс. квадратных метров жилья, а в 2024 году к концу первого квартала – уже более 50 тыс. квадратов.

Что касается цен, то в начале апреля квадратный метр на вторичном рынке в городе стоил 110 тыс. рублей, а на первичном – 120 тыс. То есть цены в этих двух сегментах отличаются всего на 9%. Кстати, «вторичка» в Нижнекамске обогнала по стоимости другой крупный город Закамья – Набережные Челны (103 тыс. рублей за квадрат).

Рабочих поселили в хостелах

Решать проблему с жильем в целом и с арендой в частности в Нижнекамске помогают несколько инструментов. Например, крупные предприятия и службы совместно с банками разработали различные льготные программы для сотрудников. Как рассказала «Татар-информу» Ландыш Нигъматуллина, порядка 15 местных компаний позволяют взять ипотеку без первоначального взноса. СИБУР, помимо всего прочего, выкупил часть сданных квартир в новостройках для своих работников.

«Сегодня половина наших ребят, которые работают в промышленности, живут в строительных городках в самой промышленной зоне. Это еще наследие компании «Гемонт», когда мы это все строили. Где-то треть живет в хостелах, этот бизнес очень быстро трансформировал рынок. У нас есть бизнесмены, которые приехали, купили здания, сооружения, переделали в хостелы, и сегодня предоставляют очень хорошие условия для наших работников и для тех, кто приезжает», – рассказал Рамиль Муллин «Татар-информу».

Таким образом, сегодня Нижнекамск небольшими шагами «выходит из зоны критики», в которую когда-то попал из-за проблем с жильем. Вопрос решается на уровне города, производственников и бизнеса.

В экспозиции городов Закамья – 250-300 квартир, в Казани – 2 тысячи

На сегодняшний день ситуация на рынке аренды в Нижнекамске стабилизировалась и уже не выглядит такой критической, как несколько лет назад. Об этом можно судить по объявлениям, опубликованным на различных профильных сервисах, подтверждают ее и эксперты в области недвижимости.

«По объявлениям, опубликованным на нашей площадке, такого тренда мы не фиксируем. Правда, на относительно небольшой выборке (менее 100 объявлений) показатели могут динамично меняться, а “скромный” объем предложения создает ощущение дефицита и, как следствие, высокой стоимости товара», – подчеркнул в ответ на запрос «Татар-информа» руководитель «Циан.Аналитики» Алексей Попов.

Он также напомнил, что крупные города Закамья – Нижнекамск, Альметьевск и Набережные Челны – являются промышленными, поэтому рынок долгосрочной аренды в них по сравнению со столицей Татарстана, городом – межрегиональным центром, развит слабо. Суммарное число объявлений в них на порядок ниже. На протяжении последнего года в Казани арендаторы могут выбирать примерно из 2 тыс. вариантов, тогда как в трех других крупных городах республики в экспозиции находится 250-300 квартир.

Согласно исследованию «Циан.Аналитики» для «Татар-информа», средняя ставка аренды однокомнатной квартиры в марте 2024 года в Казани составляет 27 тыс. рублей, годом ранее арендовать квартиру в столице Татарстана можно было за 21,3 тыс., динамика – 27%. В Альметьевске она аналогичная – с 12,3 тыс. стоимость арендного жилья выросла до 15,6 тыс. рублей. В Нижнекамске ставка за год увеличилась всего на 2,3 тысячи, или на 12%, и составляет сейчас 22,3 тыс. рублей. Самый большой скачок произошел в Набережных Челнах – с 13,3 тыс. арендные «однушки» выросли до 18,9 тыс. рублей – аж на 42%.

Подтвердила напряженную ситуацию на рынке в Челнах и представитель Гильдии риелторов Светлана Газетдинова.

«По аренде у нас также [как и в Нижнекамске] есть некоторый разрыв, затишье. Именно в марте этого года арендуют жилье в городе не так активно, как раньше. Все предыдущие года у нас не хватало объектов, спрос был очень большой, поэтому сейчас цены выросли в разы. Сегодня арендодатели хотят уже 20-25 тыс. за однокомнатную квартиру. Про «элиту» я даже и не говорю, она вообще выросла до 35 тыс. рублей», – поделилась с «Татар-информом» Газетдинова.

Получается, что из одного города Закамья феномен высокой аренды перекочевал в другой. К слову, разбег в стоимости жилья между первичным и вторичным сегментами рынка также наиболее заметен в Набережных Челнах. Квадрат в новостройках здесь на 40% дороже, чем «вторичка», – 144 и 103 тыс. рублей соответственно.