Сегмент рынка загородной недвижимости на пике спроса. 65% населения нашей страны хотели бы проживать в собственном доме, по данным ЦИАН. В связи, с чем растет спрос на земельные участки. Почему не покупают готовые дома? Во-первых, готовый дом обходиться дороже процентов на 20-30, во-вторых, качественных предложений немного, поэтому люди предпочитают в большей степени строительство под себя, а не осуществление выбора по остаточному принципу.

Все эти факторы увеличивают спрос на земельные участки. С января по апрель 2022 года спрос увеличился на 25-30%, в сравнении с аналогичным периодом 2021 года, – обозначила тенденции рынка Анна Абрамова.

– Неужели идет смещение интереса граждан не в сторону проживания
в квартирах, а в сторону жизни «поближе к земле»?

Весь вопрос в стоимости жилья в многоквартирных домах, цена повышается уже не первый год. Квартиры в новостройках Казани в мае подорожали на 2,8% и достигли в среднем 169,9 тыс. руб. за км. м, сообщила «Циан. Аналитика». В апреле 2022 года средняя цена составляла 165,3 тыс. руб. Что же касается ИЖС, то цены на стройматериалы начали снижаться до февральских значений и спрос в весенние месяцы возрос на 1,7 раза.

Используя только эти цифры, очевидно, что строительство дома обходиться дешевле примерно на 20-30 % (при возведении небольшого дома в 90-100 кв. м.). А в итоге получается полноценное жилье. Поэтому покупка участка и строительство жилого дома остается наиболее доступным сегодня в плане приобретения нового жилья.

– Кто сегодня заинтересован в земельных участках под ИЖС?

Отвечая на ваш вопрос, лучше сделать акцент на сегментах потребителя. Основной сегмент, семьи с детьми. Второй инвесторы, застройщики. Они покупают участок в качестве инвестиции: краткосрочной – для перепродажи или долгосрочной – для строительства и последующей перепродажи в более благоприятный период. Многие из этих людей, буквально, год назад обратили внимание на такой инструмент инвестиций как земля. Это произошло из-за смещения доверия в сторону более традиционных методов сохранения и приумножения денежных средств. Для них стало важным «пощупать» результат от вложения, а земельный участок вполне этому соответствует.

Для этих сегментов, лучше всего подходят участки в пределах крупных городов, т.к. их размещение обеспечит положительную динамику вложения на долгие годы. Так, в качестве примера в Казани, можно привести поселки «Алтан-2», «Изумрудная Долина», «Новое Вознесение». Все они располагаются в границах города, имеют сложившуюся инфраструктуру, а спрос на них увеличивается с каждым годом. В виду, ограниченности свободных земель под ИЖС в черте города, эта тенденция будет только усиливаться.

Что касается участков, как вы говорите «поближе к земле»… Это еще один сегмент аудитории – люди, действительно, задумывающиеся о переезде из городов ближе к природе, но недалеко от города. Если посмотреть на спрос по земельным участкам в населенных пунктах в пригороде Казани, таких как Каипы, Каймары, то он также неизменно растет, в некоторых даже открываются новые очереди. Да, там созданы уже все условия, есть коммуникации, дороги. Спрос сегодня опережает предложение.

Сформировалась некая тенденция цивилизованного ИЖС – комплексного подхода для комфортной среды обитания, некоего комьюнити с типовыми домами, традициями и уровнем жизни в гармонии с природой. От хаотичной застройки рынок ИЖС постепенно уходит, предложения сосредоточены в среде профессиональных застройщиков. Городские люди не готовы переезжать в деревню в типичном ее представлении, они привыкли жить с комфортом, рассматривают благоустроенные поселки, с современной инфраструктурой, коттеджами, выполненными профессиональными застройщиками и с современными архитектурными решениями, не далеко от медицинских учреждений, объектов торговли и образования. Все это, дало увеличение запросов на земельные участки и со стороны застройщиков, берущих землю под комплексное строительство поселков и со стороны обычного потребителя. С января по апрель 2022 года спрос вырос на 25-30%,
в сравнении с аналогичным периодом 2021 года.

– То есть предложение не успевает за сложившимся спросом?

По данным ВЦИОМ более 41,6 млн. семей в нашей стране предпочли бы жить в индивидуальных домах. На данный момент массовый интерес к формату ИЖС подкрепляется и ростом предложений. Но качественных предложений в сфере готовых домов сегодня немного. Сложно купить дом по адекватной цене, соответствующий всем критериям, поэтому покупают участки и организуют строительство. На примере земельных участков ленддевелопера ASG-invest, видно, что ежегодно открываются новые площадки для освоения, утверждаются проекты развития территорий, разрабатываются участки под комплексную застройку. В прошлом году стартовал проект Изумрудная Долина. Помимо этого, в ближайшей перспективе, откроются возможности по приобретению участков под строительство ИЖС в коттеджном поселке комплексного развития в жилом массиве «Аки». В «Аки» планируется строительство поселка элит-класса с асфальтированными дорогами, тротуарами, газификацией, зонами отдыха, детскими площадками, благоустройством.

Это говорит о том, что большая часть населения хочет переселиться из многоквартирных домов, в индивидуальное жилье. Этому способствуют обширные территории нашей страны. Рентабельность комплексных проектов уже подтверждена финансовой продуктивностью, не зря вокруг Казани все больше девелоперов отдают предпочтение именно такому подходу, здесь выгода и для потребителей – не нужно тратить время на выбор застройщика, нервы на строительство, жилье уже готово – заезжай и живи. Опять-таки, концептуальность и эстетика, современный архитектурный подход, благоустроенная территория…

Будет расти и доля тех, кто покупает землю под ИЖС в пригороде, это связано с тем, что там действует сельская ипотека, местность экологически более чистая, имеет место богатое природное окружение.

– Как будет меняться цена, и развиваться сфера ИЖС в ближайшей перспективе?

Массовый спрос на самые доступные варианты будет постепенно вести к росту средней стоимости загородных участков, спрос диктует предложение, поэтому есть смысл рассматривать покупку участков не только в сезон, но и вне его. Несмотря на поступательную работу правительства в направлении внедрения инструментов проектного финансирования с эскроу-счетами в сферу ИЖС, эта тема будет развиваться, и вставать на рельсы еще несколько лет т.к. в этом направлении есть много подводных камней, и вопросов, требующих отработки с банками и апробации застройщиками. Далеко не все проекты смогут своей экономикой обеспечить выполнение необходимых требований для получения проектного финансирования. И при этом, есть еще ряд вопросов, связанных с общим имуществом и общей долевой собственностью. В коттеджных поселках – это дороги, сети, коммуникации, которые не всегда находятся в одних руках и далеко не всегда могут быть рассмотрены как составная часть одного проекта. Отсутствие контроля над общим имуществом также повышает существенные риски проекта. Тем не менее, эти цели декларируются федеральным центром, и отработка подходов лишь вопрос времени. А с приходом дополнительных инвестиций в виде банковских денег, сфера ИЖС будет развиваться еще больше, отсюда и рост спроса на земельные участки, и рост цен на них.

Это, соответственно, приведет к росту цен на индивидуальные дома, они будут подтягиваться за ценами на квартиры. Тренд на удорожание участков сохранится. Усиленный спрос весь прошлый год был на загородную недвижимость вблизи Казани, подорожание в этом сегменте составило
от 15 до 40%.

Сейчас многие рассматривают сельскую ипотеку для покупки недвижимости в пригороде. Программа позволяет приобрести готовый индивидуальный жилой дом в пригороде или получить кредит на его строительство. Процентная ставка – 3%, максимальная сумма кредита – 12 млн руб., минимальный первоначальный взнос – 10%.

Уже сегодня ипотека по программам «семейная ипотека» и «льготная ипотека» стала более привлекательной, относительно нескольких зимне-весенних месяцев (апрель-февраль), и мы видим еще большее увеличение спроса на ИЖС и участки под данное строительство, а значит девелоперам и застройщикам будет работа по освоению новых территорий.