Спрос вернулся: что происходит на рынке новостроек Казани и чего ждать осенью

Рынок набирает темп

После весеннего затишья рынок новостроек Татарстана вновь начал набирать обороты. По данным Управления Росреестра по РТ, в июне в республике зарегистрировали около 1,8 тыс. договоров долевого участия. Это на 7,4% больше, чем месяцем ранее, и на 26,4% превышает показатель аналогичного периода прошлого года.

Высокую активность покупателей подтверждают и результаты исследования сервиса «Домклик». По итогам первого полугодия Татарстан занял второе место в Приволжском федеральном округе по количеству ипотечных сделок с новостройками. На республику пришлось 14,4% всех кредитов, выданных в ПФО на покупку первичного жилья. Лидером стал Башкортостан с долей 16,7%, третье место занял Пермский край – 11,4%.

Официальная статистика по числу сделок за июль пока не опубликована. Оценить ситуацию за этот месяц сейчас можно лишь по отдельным рыночным индикаторам. Один из них – объем предложения. По данным главного аналитика «Циан» Алексея Попова, экспозиция новостроек в Казани за месяц сократилась на 7,4%, до 8,8 тыс. объектов.

Помимо ипотеки, на первичном рынке востребованными остаются рассрочка и покупка жилья за собственные средства, рассказала «Татар-информу» заместитель директора по работе с партнерами компании «Флэт» Елена Гнедкова. Основную часть спроса при этом формируют семьи, приобретающие жилье для собственного проживания.

«Вместе с тем сохраняется сегмент инвесторов: для них покупка недвижимости выступает в качестве инструмента сохранения капитала и источника пассивного дохода», – отметила собеседница информагентства.

Цены сдерживают скидки

Оживление спроса пока не привело к существенному изменению ценовой ситуации на рынке. В июле средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке столицы республики – Казани, по данным «Циан. Аналитики», достигла 265 тыс. рублей. Это на 1,1% больше, чем месяцем ранее, и на 5,2% выше, чем год назад.

Средняя стоимость квартиры за тот же период увеличилась почти на 10% – до 15,5 млн рублей.

При этом участники рынка отмечают, что средние ценовые показатели не всегда отражают реальную стоимость покупки. Итоговый ценник квартиры во многом зависит от скидок, акций и специальных программ, которые предлагают застройщики.

«Сегодня цены стали более интересными и привлекательными для покупателей. Да, базовая цена постепенно увеличивается – это естественно, потому что дома строятся, появляются новые проекты, меняется стадия готовности объектов. Но за счет различных акций, маркетинговых программ и специальных условий для отдельных категорий покупателей или разных вариантов оплаты итоговая стоимость покупки сегодня остается достаточно привлекательной», – отметил вице-президент Гильдии риэлторов Татарстана Руслан Садреев.

В качестве примера эксперт привел специальные программы для работников социальной сферы. По отдельным предложениям скидка на квартиру может достигать 15–20% от ее стоимости.

Семейная ипотека остается главным инструментом

Впрочем, для большинства покупателей решающим фактором при покупке квартиры остается стоимость ипотечного кредита. Ключевая ставка Банка России сейчас составляет 14%, тогда как средневзвешенная ставка по рыночной ипотеке на новостройки, по данным Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖС), достигает 18,7%.

На фоне высокой стоимости рыночных кредитов семейная ипотека остается главным инструментом покупки жилья.

«Сегодня ее можно назвать самой популярной и, по сути, единственной массовой льготной программой. Это объяснимо: она охватывает большую категорию покупателей – семей с детьми до семи лет, а таких семей достаточно много», – подчеркнул Руслан Садреев.

Вместе с тем рынок ожидает дальнейшего развития программы. Сейчас обсуждается возможность распространения семейной ипотеки на семьи с детьми до 18 лет, однако окончательных решений пока не принято. Кроме того, участники рынка рассчитывают на пересмотр действующего лимита кредита.

«Сегодня лимит в 6 миллионов рублей для крупных городов, таких как Казань или Екатеринбург, уже зачастую недостаточен для покупки жилья. Поэтому, если его увеличат хотя бы для отдельных категорий или на определенных условиях, это, безусловно, станет дополнительной поддержкой для покупателей», – подытожил Садреев.

Предложение остается широким

Несмотря на оживление спроса, дефицита новостроек на рынке не наблюдается, отмечают эксперты. В настоящее время, по данным ЕИСЖС, в Татарстане возводят около 3,3 млн кв. м жилья. Более двух третей этого объема приходится на Казань – порядка 2,2 млн кв. м. Крупные проекты также реализуются в Набережных Челнах, Нижнекамске, Зеленодольске и Васильево.

«Рынок продолжает расширяться за счет выхода новых проектов, а также запуска очередей в уже реализуемых комплексах – это способствует увеличению экспозиции», – подчеркнула Елена Гнедкова.

При этом наряду с масштабной застройкой новых районов в Казани растет число точечных проектов в центральной части города, где свободных площадок под строительство остается все меньше.

«За последние несколько лет таких объектов стало заметно больше, и они пользуются высоким спросом. Конечно, стоимость там значительно выше – есть проекты, где цена превышает 1 млн рублей за квадратный метр. Но это вполне объяснимо: свободной земли в центре практически не осталось, и через несколько лет возможности для нового строительства там будут еще более ограничены», – отметил Руслан Садреев.

В целом же, по мнению эксперта, сегодня рынок недвижимости Казани предлагает широкий выбор жилья – как по ценам, так и по форматам, сегментам и районам. Подобрать квартиру можно практически на любой бюджет – примерно от 6 до 60 млн рублей и выше.

Это подтверждает и структура предложения. По данным «Циан.Аналитики», основу экспозиции на первичном рынке Казани составляют двухкомнатные квартиры – на них приходится 40% предложения. Доля однокомнатных квартир достигает 26%, трехкомнатных – 21%, студий – 9%, квартир с четырьмя и более комнатами – 4%.

Рынок ждет снижения ставок

В ближайшей перспективе на рынке будет сказываться сезонный фактор. Период отпусков – июль и август – традиционно сопровождается снижением деловой активности. Однако, по прогнозам участников отрасли, уже к началу осени спрос вновь начнет расти.

«Ряд девелоперов в настоящее время находятся в стадии подготовки к выходу на рынок: они пока не запускают продажи, уделяя особое внимание проработке финансовой модели и стратегии реализации проекта. Ожидается, что к началу учебного года активность на рынке возрастет: прогнозируется рост числа сделок, а также анонсирование новых проектов застройщиками», – отметила Елена Гнедкова.

Долгосрочные перспективы рынка эксперты связывают прежде всего со снижением ставок по рыночной ипотеке. По словам Руслана Садреева, именно доступность кредитов способна существенно увеличить число покупателей.

«Если ставка по коммерческой ипотеке снизится хотя бы до 13–14% годовых, то покупателей станет заметно больше. Я имею в виду именно рыночную ипотечную ставку, а не ключевую ставку Банка России. В этом случае спрос вырастет, количество сделок увеличится, и рынок получит дополнительный импульс», – добавил собеседник информагентства.

При этом эксперт не исключил, что вслед за ростом спроса могут начать повышаться и цены на жилье.