Социальная ипотека: ноу-хау по-татарстански

Программу социальной ипотеки, официальный старт которой в Татарстане был дан в начале этого года, называют уникальной не только для республики, но и для всей Российской Федерации. Сегодня редкий руководитель того или иного региона, бывая в Казани, не запасается пакетом документов по социальной ипотеке, дабы по приезде домой попытаться внедрить у себя аналогичную схему.

С чего все начиналось
Смысл татарстанского ноу-хау прост: республика, опираясь на внутренние резервы, нашла механизмы, при которых способна решать жилищную проблему более доступными средствами, нежели это делается сегодня в целом по Российской Федерации. Однако прежде чем программа "пошла в народ", над ней работали почти два года. Еще в 2003-м, когда другая нашумевшая (в хорошем смысле слова) татарстанская программа - ликвидации ветхого жилья верно двигалась к своему завершению, а желающих улучшить свои жилищные условия меньше не становилось, Президент Минтимер Шаймиев дал поручение соответствующим службам проанализировать возможности предоставления жителям республики ипотечного жилья. Почти год различные министерства и ведомства детально изучали вопрос, разрабатывали необходимые документы, центром ответственности стала специально созданная республиканская комиссия. Проделанная ими работа явилась результатом того, что весной 2004 года в нескольких городах в порядке эксперимента был запущен механизм социальной ипотеки. Сначала ссуды выдавались на 3-5 лет, и лишь в конце прошлого года были оформлены первые документы, согласно которым за ипотечное жилье можно рассчитываться в течение 15-20 лет. Кстати, в процессе работы над программой республике удалось "вписаться" и в российское законодательство, которое в то время тоже находилось на стадии становления, - последние документы, принятые в декабре прошлого года Госдумой и Правительством РФ, потребовали от татарстанских разработчиков лишь небольших корректировок.

На треть дешевле классической
По словам Талгата Абдуллина, исполнительного директора Государственного жилищного фонда при Президенте РТ, который сегодня отвечает за реализацию Программы социальной ипотеки, при ее разработке удалось сохранить такой важный компонент, как системность застройки - в рамках программы предусматривается разработка генеральных планов. Тем самым республике удалось решить одну из самых болезненных проблем всего российского строительного комплекса - вопрос развития инженерных коммуникаций. "Мы нашли способ, при котором появляются сетевые компании, определяются способ их работы и схема привлечения капитала без ущерба для тех, кто ведет непосредственно строительство объектов. То есть, мы разделили бизнес на сетевой и жилищный. Одно это влечет за собой снижение стоимости самого строительства примерно на 18 процентов", - сказал директор упомянутого фонда. По его словам, в целом за счет мероприятий, связанных с планировочными решениями и очередностью застройки, оптимизации размещения всех объектов удастся получить не менее 20 процентов экономии. Снижает себестоимость и то, что применение находят лишь проекты, наиболее эффективные с точки зрения планировочных решений, инженерного оборудования, энергосбережения.

Схема татарстанской социальной ипотеки проработана таким образом, что в ней отсутствуют некоторые структуры, традиционно наличествующие в классической ипотеке. Между гражданином и коммерческим жильем стоит Государственный жилищный фонд - некоммерческая организация, которая решает многие вопросы, не ставя целью извлечение прибыли. А значит, так называемый инвестиционный жирок, который обычно накапливается у тех, кто привлекает деньги, покупает землю, составляет технические условия, оформляет различные разрешения, здесь отсутствует. Поэтому разрыв между реальной себестоимостью жилья и ценами на него минимален. Из программы, например, исключен банк со своими доходами как финансовый, кредитный центр, источник ресурсов. Он является только инструментом, который осуществляет услуги в виде расчетов. Нет необходимости и в услугах страховых компаний, поскольку жилье остается собственностью фонда до тех пор, пока за него не будет выплачена полная стоимость. Речь может идти только об общей страховке имущества, но это совершенно другие и риски, и цели. Практически не нуждается фонд и в услугах нотариальных контор. Значительно оптимизированы расходы, связанные с регистрацией.

Все это значительно снижает общие расходы - по сравнению с классической социальная ипотека при среднем сроке кредита 15 лет обойдется жителям Татарстана на треть дешевле.

Программа для народа
Жилищный вопрос во все времена оставался одним из самых трудно разрешаемых. В современных же условиях, когда бесплатного жилья уже нет, а купить заветную квартиру по рыночным ценам может далеко не каждый, он звучит с особой остротой. Татарстанскую Программу социальной ипотеки в этой связи можно назвать народной - ее участником может стать любой городской житель республики, имеющий менее 18 квадратных метров жилья, и сельский, располагающий менее 21,2 квадратного метра жилой площади на человека. В этом же ряду и те, кто имеет жилье больших метров, не обеспеченное при этом соответствующими услугами (например, газом или централизованным отоплением).

С точки зрения постановки на учет никаких приоритетов нет. Уже в первые месяцы после официального старта программы поступило 59 тысяч заявок (надо сказать, что претенденты должны подать не просто заявку, а целый пакет документов) от семей, которые согласны работать по обозначенной схеме. Сейчас списки обрабатываются. Кстати, они открыты, то есть могут пополняться по мере появления новых желающих.

Программа позволяет приобрести квартиру даже тем, у кого нет средств на первоначальный взнос. Все нуждающиеся в улучшении жилищных условий в рамках социальной ипотеки делятся на три группы. Это работники предприятий, бюджетники и малообеспеченная часть населения. Сегодня определено, что 10 процентов ипотечного жилья будет предоставляться именно последней категории. Эти люди вряд ли будут в состоянии заплатить первоначальный взнос, весьма сомнительно даже, что они вообще смогут оплачивать ипотеку. Но директор жилищного фонда уверен, что данный механизм рассчитан на достаточно продолжительный срок работы, в течение которого ситуация может измениться - "не в этом поколении, так в другом появятся люди, которые смогут оплатить это жилье, получив образование, найдя работу". 45 процентов квартир будет предоставляться работникам предприятий, столько же - бюджетникам.

Одно из главных и неоспоримых достоинств социальной ипотеки по-татарстански - процентная ставка, действующая при расчетах за жилье. Она составляет всего 7 процентов годовых - ровно на столько будут ежегодно дорожать еще не оплаченные квадратные метры квартиры, в которой участники программы уже будут жить. Максимальный срок, в течение которого можно будет рассчитываться за жилье, - 28,5 лет.

Татарстан не был бы Татарстаном, если бы не обозначил в рамках Программы социальной ипотеки еще одно ноу-хау. Любая семья, приобретая квартиру по данной схеме, получает право на бесплатные метры жилья в случае рождения ребенка. Ей будет безвозмездно выплачиваться субсидия на погашение ссуды за 18 квадратных метров, которые оформят на ребенка, и он станет их собственником, достигнув совершеннолетия. Если во время погашения ссуды родится еще один ребенок, семья получит следующие 18 квадратных метров бесплатно. Таким образом республика намерена решить еще одну проблему - улучшить демографическую ситуацию.

Уникальность татарстанской ипотеки и в том, что каждый гражданин может выбрать город, дом и квартиру, в которых хочет жить, независимо от того, где он поставлен на учет. И именно внутри обозначенных трех групп уже развернется "борьба за первенство", основанная на балльной системе. Преимущество, дающее право выбора, получат те из участников программы, кто, например, внесет больший первоначальный взнос и получит соответственно большее количество баллов. Не исключено, что люди все равно будут пытаться подкупить чиновника, чтобы выбрать тот или иной дом, подъезд, этаж, квартиру. В Татарстане решили: если уж эти усилия неизбежны, пусть они будут официальными, а полученные таким образом средства зачтутся в качестве взносов, будут оценены соответствующими баллами и пойдут на дальнейшее развитие программы. Однако стоит сказать, что баллы будут действительны только внутри групп и судьбу двух претендентов, набравших одинаковое количество баллов в группе, определит уже жребий. Например, в группе для слабо защищенных слоев населения на получение жилья вполне могут претендовать и сирота, только что покинувший детский дом, и погорелец, оставшийся без крова. Вполне возможно, что оба они, не имея никаких финансовых возможностей, не смогут внести ни рубля за жилье. Если в этом случае квартира будет одна, то вопрос о ее хозяине решит жребий. Таким образом, сделана попытка создать механизм, максимально исключающий административное влияние на право выбора.

По своему размаху Программа социальной ипотеки превосходит завершенную в прошлом году Программу ликвидации ветхого жилья. Если в рамках последней даже в самые лучшие годы сдавалось порядка 4,5-5 тысяч квартир, то в 2005 году по программе социальной ипотеки планируется построить 6 тысяч квартир. Уже в следующем году республика намерена увеличить строительство квартир по программе до 9-10 тысяч. В том, что планы эти будут выполнены, сомнений нет - до сих пор в Татарстане реализовывались все республиканские программы, будь то программа газификации, ликвидации ветхого жилья или иная.

А деньги где?
Сегодня республика в неограниченном количестве получает предложения, связанные с предоставлением финансовых ресурсов под Программу социальной ипотеки. Причем, достаточно серьезно к Татарстану приглядываются иностранные инвесторы. Немалую роль здесь играют надежность ипотечной схемы и благоприятный инвестиционный климат в республике. Самый большой интерес к татарстанской социальной ипотеке проявляют европейские государства - Германия, Франция, Англия. Безусловно, привлекательна она и для внутреннего рынка. Достаточно активно пытаются найти себя в этой системе негосударственные пенсионные фонды, страховые компании.

Только в нынешнем году Татарстан планирует вложить в реализацию Программы социальной ипотеки 5 миллиардов 100 миллионов рублей. Их предполагается потратить на достройку ранее начатых жилых домов, развитие инженерной инфраструктуры под будущее строительство, возведение самого жилья, а также на проектирование зданий и сооружений. Это не разовая кампания, а долгосрочная программа, и она будет развиваться. В следующем году планируется увеличить общую сумму инвестиций в проект до 7,5 миллиарда рублей.

Денежные средства на программу Государственный жилищный фонд намерен привлекать из нескольких источников. Это платежи предприятий и организаций, которые в этом году оцениваются примерно в 3 миллиарда рублей, порядка 1 миллиарда 400 миллионов рублей составят первичные взносы населения, какая-то часть придется на текущие платежи. Определенные активы, которые также будут использоваться в процессе реализации программы, накоплены у самого фонда. Не исключается и возможность привлечения банковских кредитов.

Подлежит распространению
Как уже отмечалось, социальная ипотека "по-татарстански" сегодня вызывает интерес во многих российских регионах, также пытающихся решить пресловутый квартирный вопрос. Тема столь актуальна, что она обсуждалась и во время одной из недавних встреч Президента Татарстана Минтимера Шаймиева с Президентом Российской Федерации Владимиром Путиным. По мнению Минтимера Шаймиева, татарстанский опыт мог бы стать полезным в масштабах всей страны: в условиях профицита федерального бюджета, используя государственные ресурсы как первичный капитал, можно было бы приступить к массовому строительству реально доступного для населения ипотечного жилья. В итоге глава государства отметил, что нужно изучить, каким образом можно распространить этот опыт на другие регионы, и дал соответствующим службам поручение проработать иные подходы к федеральной ипотеке, которые позволят ей стать доступной среднему классу.

Так что, у татарстанского ноу-хау есть шанс стать поистине народной программой, и уже не только в отдельно взятой республике, но и во всей Российской Федерации.