Склады, офисы и ТЦ: как меняется рынок коммерческой недвижимости Казани и Челнов

Инвесторы «надули пузырь» на складском рынке Казани

По итогам второго квартала этого года складской рынок Казани продолжил переходить в фазу охлаждения. Как следует из исследования аналитиков Red Perfect, уровень вакансии достиг 21% – это на 1 п. п. выше, чем в начале года. Общий объем предложения складских комплексов и распределительных центров оценивается в 1,02 млн кв. м.

Рост свободных площадей уже отражается на стоимости аренды. Средняя ставка в объектах класса А за квартал снизилась на 11,4%, до 1 285 рублей за кв. м в месяц. В складских комплексах класса B ставка составила 897 рублей за кв. м в месяц.

При этом строительство новых объектов не прекращается: во втором квартале был введен первый корпус складского комплекса в индустриальном парке «Дружба», а в перспективе предложение продолжит увеличиваться благодаря реализации проектов комплексного развития территорий – в Казанской агломерации заявлено создание 17 промышленных парков и общественно-деловых центров.

Почему рынок начал остывать? По мнению экспертов, нынешняя ситуация стала следствием сразу нескольких факторов.

Причина №1 – снижение инвестиционной активности бизнеса.

«Во многих отраслях спад наметился из-за недоступности и высокой стоимости финансовых ресурсов. Это не позволяет начинать новые проекты. Инвестиционный потенциал снизился, компании сегодня меньше инвестируют», – констатирует генеральный директор АО «Химград», вице-президент Российской гильдии управляющих и девелоперов (РГУД) Айрат Гизатуллин.

Причина №2 – перегрев рынка складской недвижимости.

«Маркетплейсы очень активно развивались, спрос был высоким, строили под них, ставки достигали 1 200 рублей и выше. Доходность была хорошей, поэтому многие ринулись в этот сегмент. Начали осваивать промплощадки, строить отдельные складские комплексы – наступил пик», – говорит генеральный директор консалтинговой компании A-Development Владимир Шайхиев.

Причина №3 – действия непрофессиональных инвесторов.

По словам Айрата Гизатуллина, высокие ставки прошлых лет привлекли в сегмент множество новых инвесторов, однако не все проекты были реализованы профессионально.

«Появилось довольно много непрофессиональных игроков, которые, воодушевленные высокими ставками и короткими сроками окупаемости, построили вокруг Казани много площадей. Сегодня они предлагаются по демпинговым ставкам, но заполнения не происходит. Именно они и формируют основную вакансию», – отмечает эксперт.

При этом Айрат Гизатуллин подчеркивает, что корректировка касается прежде всего менее качественных объектов.

«У премиальных объектов в хороших локациях ставки не снижаются. В условиях серьезного роста цен на многие товарные группы тренда на обвальное падение арендных ставок нет. Рынок просто корректируется, и это нормальный процесс», – считает он.

Владимир Шайхиев также отмечает, что спрос по-прежнему сохраняется на качественные объекты в удачных локациях.

«Восстановленные объекты часто выигрывают за счет локации. Например, «Химград» – старая площадка, но ее довели до ума, и она стала востребованной. Есть хорошие площадки возле трасс М7 и М12, но требования к логистике у каждого бизнеса свои», – говорит эксперт.

Склады Набережных Челнов не подешевели

В Набережных Челнах, по данным Red Perfect, уровень вакансии во втором квартале сохранился на отметке 18%, тогда как средневзвешенная ставка аренды выросла на 14,6% – до 890 рублей за квадратный метр. В исследовании Red Perfect указано, что на рост ставок повлиял ввод в эксплуатацию складского комплекса «ПакПрестус», построенный под производителя бытовой техники Haier, и ежегодная индексация.

По мнению директора АН «Кама» Рисхата Сабирзянова, нынешний уровень свободных площадей нельзя назвать критичным. «18% свободных складских площадей – это нормальный показатель для текущей экономической ситуации. Если бы было 50%, тогда можно было бы говорить о критичности. А 82% заполненности – вполне рабочий уровень», – говорит Сабирзянов.

При этом эксперт обращает внимание, что сама по себе высокая заполняемость не всегда означает активный рынок.

«Эти 18% вакансии могут говорить не только о том, что склады пустуют, но и о том, что оставшиеся 82% затоварены. То есть товар лежит на складах и не продается. Это классический признак замедления оборота», – отмечает эксперт.

Несмотря на охлаждение рынка, Сабирзянов считает нынешний период благоприятным для долгосрочных инвестиций. «Сейчас самое оптимальное время для инвестиций. Цены минимальны, упали на 20–30% относительно прежнего уровня. Те, кто правильно инвестирует, поймали самое низкое «дно». Думаю, через полгода-год начнется рост», – говорит он.

Офисы Казани: арендаторы сокращают площади, а собственники – ставки

По данным аналитиков Red Perfect, по итогам второго квартала уровень вакансии вырос до 8% – на 0,8 п. п. по сравнению с началом года и на 4,7 п. п. в годовом выражении.

Одновременно продолжается снижение арендных ставок: в бизнес-центрах класса А средняя ставка составила 2 701 рубль за кв. м в месяц (включая НДС и OpEx), что на 5% ниже, чем кварталом ранее. В классе В+ ставка снизилась до 1 654 рублей за «квадрат».

Дополнительное давление на рынок, по оценке Red Perfect, окажет ввод в эксплуатацию бизнес-центра A5 Premium. Аналитики прогнозируют, что в течение года вакансия может увеличиться еще на 2–3% за счет появления новых площадей и переезда компаний в более компактные и доступные офисы.

По мнению участников рынка, сегодняшняя ситуация – следствие оптимизации расходов бизнеса и изменения подходов компаний к использованию офисов. Как отмечает гендиректор компании «РеАгентство» Юрий Чикиров, снижение ставок стало закономерной реакцией рынка на сокращение спроса.

«Вакансия в 8% и небольшое снижение арендных ставок – это закономерный процесс. Ставки действительно снижаются, и это связано с общей оптимизацией расходов компаний. Бизнес сейчас сжимается: где-то увольняют сотрудников, где-то не набирают новых, соответственно, потребность в площадях падает», – констатирует Чикиров.

По его словам, арендаторы все чаще используют ситуацию для пересмотра условий аренды. «У арендаторов сейчас два пути: либо переговорить с арендодателем о снижении ставки, либо съехать в более дешевый класс. Это создает цепную реакцию – когда кто-то съезжает из класса А в класс В, там образуется вакансия».

При этом эксперты подчеркивают, что говорить о кризисе всего рынка пока преждевременно. Спрос на качественные площади сохраняется. «Премиум-сегмент у нас никогда не был профицитным. Раньше, еще до появления «Сувара», я говорил, что спрос на дополнительный класс А есть. Сейчас любое новое строительство должно предлагать что-то эксклюзивное: либо по инфраструктуре, либо по внутренним пространствам, летним верандам, местам для мероприятий, молельным комнатам. Конкурентный рынок диктует свои условия», – говорит Владимир Шайхиев.

Набережные Челны: офисный рынок пока сохраняет дефицит предложения

В Набережных Челнах ситуация иная. По данным Red Perfect, уровень вакансии по итогам II квартала вырос с 0,4% до 1,5%, однако остается ниже, чем в Казани.

Средняя арендная ставка составляет 1 014 рублей за кв. м в месяц (включая НДС и OpEx). Рост свободных площадей аналитики связывают с освобождением небольших офисов площадью 20–45 кв. м после закрытия части компаний и оптимизации арендуемых помещений крупным бизнесом.

По мнению Юрия Чикирова, различия между Казанью и Челнами объясняются тем, что рынок Автограда развивался более сбалансированно. «В Челнах совсем другая картина, потому что там изначально не было ценового пузыря. Рынок был более сбалансирован по соотношению цены продажи квадратного метра и арендных ставок. Предложений было много, ставки исторически ниже, но именно это и позволило арендаторам оставаться платежеспособными», – поясняет Чикиров.

При этом директор АН «Кама» Рисхат Сабирзянов считает, что сокращение спроса на офисы в Казани может быть связано с большей технологичностью и более массовым переходом на удаленку. В Челнах же сохраняется традиционный офлайн-формат. Однако в перспективе Автоград также будет сталкиваться с постепенным сокращением спроса на традиционные офисы.

«Онлайн-продажи и удаленная работа вытесняют офисы. Не потому, что в Казани меньше работы или сотрудников, а потому, что бизнес там быстрее переходит в онлайн. Челны в этом плане пока немного отстают, но тренд однозначный – со временем и к нам придет сокращение офисных площадей», – отмечает Рисхат Сабирзянов.

По словам эксперта, этот процесс уже заметен на примере собственного бизнеса. «Я сам раньше держал пять офисов в разных частях города. Сейчас у нас один крупный офис. А через какое-то время, возможно, придем к формату коворкинга для встреч и полному переходу на удаленную работу», – говорит Сабирзянов.

Торговые центры делают ставку на развлечения, а не на fashion

По данным аналитиков Red Perfect, совокупное предложение качественных торговых центров в Казани составляет 1,14 млн кв. м, а уровень вакансии снизился до 4% – на один процентный пункт по сравнению с началом года.

Сокращение свободных площадей во многом связано с заполнением помещений, освободившихся после ухода гипермаркета OBI в ТЦ «Мега». Во втором квартале в торговых центрах города открылись 16 новых магазинов, однако одновременно закрылись 26 арендаторов. При этом аналитики отмечают снижение интереса со стороны fashion-ретейлеров, слабую динамику посещаемости крупных торговых центров (Mall Index) и рост доли развлекательных концепций среди новых арендаторов.

По мнению экспертов, владельцы торговых центров все активнее трансформируют свои объекты из площадок для покупок во многофункциональные пространства. Как отмечает Юрий Чикиров, сегодня главным активом торгового центра становится уже не количество магазинов, а поток посетителей.

«Для торгового центра главное – это трафик. Причем не просто трафик, а разноплановый, чтобы все арендаторы могли нормально работать. Сейчас владельцы ТЦ вынуждены пересматривать чисто торговую функцию в сторону многофункциональности», – говорит он.

По словам эксперта, на смену традиционным якорным арендаторам приходят новые форматы.

«Мы видим это и в Казани, и по всей России: на место уходящих крупных якорей приходят развлекательные форматы – фуд-холлы, фитнес-залы, выставки, детские зоны. Человек пришел на выставку или тренировку, заодно зашел в кафе, потом в магазин и что-то купил. Это сегодня единственная стратегия повышения эффективности торгового центра», – констатирует Юрий Чикиров.

«Татар-информ» подробно рассказывал о примерах, когда развлекательный формат заменил fashion-ретейл. Например, в ТРЦ «Южный» вместо закрывшегося Zenden работала выставка тропических бабочек, в «Меге» открылись парк приключений «Мисти Парк» площадью 3,5 тыс. кв. м и мультимедийный музей «Дикая Африка». ТЦ «Франт» весь третий этаж превратил во многофункциональную спортивную зону с падел-клубом, школами единоборств, танцевальными студиями и спортбаром.

В обзоре Red Perfect также отмечается рост популярности малоформатных торговых центров «у дома». По мнению Владимира Шайхиева, спрос на новые районные торговые центры может существовать в отдельных частях города. «В Кировском и Московском районах торговых центров действительно не хватает. А вот в Советском или Вахитовском районе, на мой взгляд, рынок уже перенасыщен», – считает эксперт.

Из челнинских ТЦ уходят федеральные операторы

По данным Red Perfect, в Набережных Челнах уровень вакансии в торговых центрах по итогам второго квартала вырос до 8,4%, а объем свободных площадей достиг 10,5 тыс. кв. м. Аналитики связывают это с уходом ряда федеральных сетей, в том числе Mango, Zenden, «СИН», закрытием одного из магазинов «Перекрестка», а также сокращением числа локальных предпринимателей на фоне роста издержек и снижения потребительской активности.

При этом, как считает Рисхат Сабирзянов, говорить о деградации рынка преждевременно – скорее речь идет о его переформатировании.

«Мы сейчас говорим в основном о западных брендах, которые ушли по политическим и экономическим причинам. Что касается «Перекрестка», то на его месте вполне может открыться «Пятерочка» или «Чижик». То есть бренд уходит, но формат меняется», – говорит он.

По словам эксперта, рынок продолжает адаптироваться к новым условиям. Во втором квартале в торговых центрах города открылись ряд магазинов других брендов.