Рынок жилья Казани ждет стагнация: спрос на новостройки упал на 10%, на вторичку – вдвое

Участники рынка прогнозируют стагнацию и корректировку цен. Однако цены от падения могут спасти инфляция или деньги участников СВО. Подробности – в материале «Татар-информа».

На вторичном рынке без перемен

Новый 2023 год рынок жилья встретил без традиционного ажиотажа. Участники рынка привыкли, что к концу года активность нарастала и достигала пика в декабре. Однако в этот раз спрос распределился иначе.

Больше всего договоров купли-продажи в 2022 году Росреестр зарегистрировал в марте, когда выросла ключевая ставка: одни старались совершить сделки по ранее одобренным кредитам, другие инвестировали в квадратные метры, чтобы не оставаться с наличкой на руках.

Во втором полугодии всплеск пришелся на октябрь и был связан с частичной мобилизацией. Часть казанцев уезжала, продав недвижимость. Однако в следующие месяцы спрос не вырос. Более того, многие в ситуации неопределенности отменили сделки.

В декабре Росреестр зарегистрировал 2426 договоров купли-продажи, то есть примерно столько же, сколько и в июле. Это не типично для рынка жилой недвижимости – лето считается «мертвым» сезоном.

Купили новостройки и пожалели

Отчасти в конце года одеяло на себя перетянула долевка. 31 декабря истекал срок действия льготной ипотеки на новостройки, и застройщики призывали покупать квартиры до того, как ипотечные ставки вырастут. В ноябре «страшилки» еще работали и спрос на долевку вырос. Однако вскоре Правительство продлило льготную ипотеку еще на полтора года. И уже в в декабре число зарегистрированных договоров долевого участия (ДДУ) снизилось на 30%.

Объективных причин, чтобы скупать квадратные метры, и не было. Как говорят участники рынка, некоторые покупатели, которые поторопились выйти на сделку до конца года, уже пожалели об этом: после Нового года и продавцы-физлица, и застройщики стали охотнее давать скидки.

«Есть скидки на первичку. Но это не афишируется. Кто-то возвращает кешбэки, кто-то дарит парковки, кто-то “скидывает” 20% на старте продаж. Задача покупателя – отличать реальные скидки от маркетинговых приемов застройщиков. Даже с учетом скидок интереснее рассматривать объекты в уже сданных домах либо квартиры от дольщиков», – говорит директор АН «Счастливый дом» Анастасия Гизатова.

Все пропало? Спрос на вторичку за год упал вдвое

В прошлом году эксперты прогнозировали если не крушение жилищного рынка, то по крайней мере снижение спроса и корректировку цен. Сбылись ли эти прогнозы?

Возьмем статистику по числу сделок на вторичном рынке за последние пять лет.

По сравнению с 2021 годом количество зарегистрированных договоров купли-продажи в Казани сократилось в два раза (63 709 сделок против 35 383). Конечно, такое колоссальное падение говорит о том, что рынок жилья испытал шок, в первую очередь от внешнеполитических и экономических изменений.

Однако не будем забывать, что в 2021 году спрос на вторичку был аномально высоким: ставки по ипотеке были низкими (8-9% годовых) и цена на квадратные метры в среднем была ниже, чем в новостройках.

Если же мы проанализируем статистику за последние пять лет, обнаружим, что спрос на вторичку был выше, чем в 2018, 2019, 2020 годах. Так что делать выводы о том, что рынок рухнул, рано.

«В целом рынок жилья оказался устойчивым. Это касается и рынка новостроек, и вторичного жилья, и земельных участков. Я бы не сравнивала прошлый год с 2020-2021 годами. Тогда до 60% сделок были инвестиционными. Рынок всегда расти не может, цены расти до бесконечности не могут. С учетом цен количество сделок хорошее», – говорит Анастасия Гизатова.

Первичку спасли государство и хитрые застройщики

На рынке первичного жилья падение не было таким резким. Год к году количество зарегистрированных договоров снизилось не в разы, а только на 11%.

«Даже если в 2022 году не произошло бы военной операции и всего остального, спрос на новостройки в любом случае оказался бы ниже, чем 2021-м. Тогда еще были инвестиционные интересы. В 2022 году оказалось, что стоимость квадратного метра в строящемся доме выше, чем в сданном, поэтому инвестиционная целесообразность исчезла», – отмечает Анастасия Гизатова.

Избежать сильного снижения спроса на новостройки помогли льготная ипотека и находчивость застройщиков. Весь прошлый год девелоперы предлагали ипотеку со ставками от 0,1%. Правда, разница ложилась на плечи самих же покупателей: ставка по кредиту снижалась, но стоимость квартиры возрастала на 20-30%.

В конце прошлого года Центробанк раскритиковал эту схему, обвинив застройщиков в надувании пузыря. Сейчас ставки по субсидированным ипотекам составляют от 3%.

«Если бы господдержку убрали и субсидированные ставки от девелоперов запретили, рынок бы встал. Но льготная ипотека остается, а застройщики могут субсидировать ставку за счет своих средств. Если бы ипотечные ставки сильно выросли, в январе начался бы коллапс. Пока январь такой же, как и всегда, – несколько вялый. В большей степени сделки будут переходить на февраль», – говорит директор АН «Флэт» Руслан Хабибрахманов.

Что ждет рынок жилья в 2023 году?

Если политическая и экономическая ситуация будут оставаться примерно такими же, как сейчас, рынок жилья ждет стагнация.

«Цены будут расти только в зависимости от степени готовности в новостройках. Важно, каким будет предложение: чем меньше квартир, тем они дороже. Такого, как в 2020-2021 годах, когда цены росли каждые две недели, не будет. Если объявят мобилизацию, скорее всего, повторится то же, что происходило в октябре: полтора-два месяца люди откладывали решения, снимали брони, уезжали. Но затем люди успокоились, ситуация нормализовалась», – считает Руслан Хабибрахманов.

При этом он уверен, что в долгосрочной перспективе ситуация выправится и цены снова будут расти. Многое будет зависеть от того, как будет развиваться город и его отдельные районы.

Его коллега Анастасия Гизатова также полагает, что рынок недвижимости ждет стагнация и что роста цен ждать не стоит. Тем не менее эксперт выделяет несколько факторов, которые могут удержать цены от падения:  

• инфляция;
• выплаты мобилизованным и их родственникам, если эти деньги попадут на рынок жилья;
• слухи о национализации, заморозке вкладов и т.д. могут заставить граждан вложить деньги в недвижимость.