Рынок аренды Казани выходит из перегрева: откуда взялись «лишние» квартиры и что будет с ценами

«Никто не торопится снимать первую попавшуюся квартиру»

По данным «Авито Недвижимости», за последний год объем предложения на рынке долгосрочной аренды жилья в Казани вырос на 15%.

Что это означает на практике? Если еще год назад квартиры уходили буквально за считаные дни, а собственники регулярно поднимали ставки, то сейчас балом правят арендаторы. Предложений стало больше, а арендаторов – нет. Как следствие – срок экспозиции вырос, а арендодателям даже приходится давать скидки.

Эксперты описывают происходящее как фазу охлаждения после перегрева последних двух лет.

– Если посмотреть на рынок аренды сегодня, можно сказать, что он вошел в фазу охлаждения и стагнации после перегрева 2023–2024 годов. Баланс спроса и предложения восстановился, дефицит снят. Если раньше ликвидные объекты разбирали быстро и дорого, то сейчас арендаторы стали намного более избирательными. Никто не торопится снимать первую попавшуюся квартиру по завышенной цене, – сообщила руководитель отдела аренды компании «Этажи» Диана Каримова.

Откуда на рынке столько квартир

Откуда взялись «лишние» квартиры? Новостройки сильно подорожали и продажи замедлились, поэтому инвесторам стало выгоднее сдавать жилье, чем перепродавать.

– Раньше инвесторы приобретали квартиру и перед сдачей она дорожала. Они ее продавали и вкладывались в другую недвижимость. Сейчас, на фоне роста цен на новостройки, многие предпочитают сохранять объект в собственности и сдавать его. Особенно это касается квартир, купленных по льготным ипотечным программам, – сейчас они активно выходят на рынок аренды, – объяснила руководитель отдела продаж агентства недвижимости «Флэт» Любовь Газизуллина.

Часть собственников успела купить несколько квартир в новостройках по программе «Семейная ипотека», когда ее условия были более демократичными.

– Из-за замедления продаж жилья собственники непроданных квартир, особенно в новостройках, массово выходят на рынок аренды, чтобы перекрыть ипотечные платежи. Дополнительный объем предложения формируется и за счет новых домов, которые вводятся в эксплуатацию и не сразу находят покупателя, – заметила Диана Каримова.

По данным «Авито Недвижимости», только в первом квартале 2026 года в Казани ввели в эксплуатацию 14 новых жилых комплексов. Это также влияет на структуру предложения.

Посуточники уходят в «долгосрок»

Пополняет рынок долгосрочной аренды и посуточный сегмент. Если раньше многие собственники ориентировались на туристов, то сейчас часть квартир возвращается в долгосрочную аренду: поток гостей стал менее стабильным, а доход – более предсказуемым в «долгосроке».

– Посуточная аренда сейчас чувствует себя не так бодро, как в предыдущие годы. Сезонность стала менее предсказуемой. Поэтому часть собственников комбинируют форматы: в высокий сезон сдают жилье посуточно, а в более спокойные месяцы переводят квартиры в долгосрочную аренду, – отметила Диана Каримова.

При этом посуточная аренда по-прежнему остается выгодной в периоды пикового спроса, уточнила Любовь Газизуллина. Как правило, собственники сдают квартиры посуточно перед Новым годом и в период с мая по август.

– Когда проходил Казанский марафон, арендная ставка доходила до 20 тыс. рублей за сутки, потому что спрос был огромный. Аренда квартиры обходится дорого во время новогодних праздников – до 10 тыс. рублей в сутки. В остальное время арендная ставка в среднем составляет от 3 тыс. рублей в зависимости от локации, – сказала эксперт.

Как изменились арендные ставки

Если предложения стало больше, логично предположить, что ставки должны были скорректироваться. Нельзя сказать, что аренда квартир в Казани резко подешевела. Скорее, речь идет о стагнации.

– Рост ставок не остановился полностью, но сдерживается затоваренностью рынка и отсутствием роста доходов населения. Сегодня средняя ставка аренды в Казани стабилизировалась примерно на уровне 35–40 тыс. рублей в месяц, – сообщила Диана Каримова.

Как показывают данные Циан, наиболее устойчивыми по цене остаются студии и однокомнатные квартиры – именно на них приходится основной спрос.

По данным сервиса, в мае 2026 года аренда студий в Казани составляла в среднем 27,9 тыс. рублей в месяц против 26,4 тыс. рублей годом ранее.

Однокомнатные квартиры за тот же период подорожали с 30,2 до 31,7 тыс. рублей. В сегменте студий и «однушек» пик спроса приходится на новогодние каникулы.

В более просторных сегментах рост практически остановился. Средняя стоимость аренды двухкомнатных квартир выросла лишь с 43,7 до 44,1 тыс. рублей.

Трехкомнатные квартиры даже подешевели – с 64,6 до 62,9 тыс. рублей.

Похожие данные приводит и «Авито Недвижимость».

– В апреле 2026 года средняя ставка долгосрочной аренды однокомнатных квартир в Казани составила 30 тыс. рублей в месяц – на 3% выше, чем годом ранее. Двухкомнатные квартиры в среднем сдавались за 39,1 тыс. рублей, трехкомнатные – за 52,3 тыс. рублей. По двухкомнатным квартирам средняя ставка за год снизилась на 2%, по трехкомнатным – на 7%, – прокомментировал руководитель категории долгосрочной аренды «Авито Недвижимости» Константин Каменев.

Электронные площадки фиксируют стоимость предложения. По словам участников рынка, реальная стоимость аренды может быть ниже.

– Сейчас на рынке долгосрочной аренды наблюдается перенасыщение предложения. Спрос остался примерно на том же уровне, но из-за того, что квартир стало очень много, это не так заметно. Собственники пытаются поднять цену, но клиенты теперь чаще торгуются – из-за того, что есть выбор. Реальная цена, по которой в итоге сдают, заметно отличается от заявленной, – говорит эксперт по недвижимости Евгений Трофимов.

Сервис «Домклик» также фиксирует снижение арендных ставок в Казани.

Арендаторы покидают центр

Изменение спроса особенно заметно в районном разрезе.

По данным «Авито Недвижимости», самым дорогим районом Казани остается Вахитовский. Но одновременно именно он сильнее всего потерял в цене. В апреле средняя ставка аренды по всем форматам комнатности здесь составила 45,3 тыс. рублей в месяц – это на 13% ниже, чем годом ранее.

Самые доступные квартиры – в Авиастроительном районе: в среднем 27 тысяч рублей в месяц. В Московском и Кировском районах – около 29,8 тыс. рублей.

– Вахитовский район остается самым дорогим благодаря центральному расположению, развитой инфраструктуре, концентрации деловой активности и культурных достопримечательностей. Снижение средних ставок в Вахитовском и Ново-Савиновском районах может объясняться постепенным перераспределением спроса: арендаторы, столкнувшись с высокими ценами в центральных районах, рассматривают более доступные альтернативы, – считает Каменев.

Участники рынка отмечают: арендаторы все чаще готовы отказаться от центральной локации в пользу более просторной квартиры, нового дома или более комфортной ставки аренды.

Именно поэтому рынок постепенно смещается от борьбы за любую квартиру – к борьбе собственников за арендатора.