Пузырь сдувается: «вторичка» в Казани начала дешеветь

Эксперты «Татар-информа» говорят, что уже сейчас покупатели «вторички» могут получить хороший дисконт.

Цены на «вторичку» упали на 5-10%

Спрос на вторичную недвижимость в апреле упал в два раза – и по сравнению с мартом, и по сравнению с прошлым годом. Вот данные Росреестра по Татарстану по сделкам купли-продажи.

Сделки купли-продажи на жилые помещения, Казань

Называем три главные причины, почему «вторичка» просела так сильно.

1. Высокие ставки по ипотеке.

В апреле банки выдавали ипотеку на вторичное жилье по ставке от 17%. И, конечно, такие кредиты почти никто не брал.

«Берут небольшие суммы – 1-1,5 млн рублей, максимум 2 млн рублей», – говорит руководитель отдела продаж агентства недвижимости «Флэт» Фарсель Иматов.

2. С рынка ушли инвесторы.

Жилье не выгодно покупать ни для сдачи в аренду, ни для последующей перепродажи. Те, кто сдавал квартиру в аренду, и раньше имели низкую доходность. Сейчас квартиросъемщиков найти сложнее, поэтому арендные ставки постепенно снижаются.

Купить и перепродать квартиру дороже тоже не получится. Учитывая низкий спрос, рассчитывать на то, что цены будут расти, не приходится. Собственники, которым нужно срочно продать недвижимость, уже делают скидку до 5-10%. То есть условную квартиру за 5 млн рублей можно купить с дисконтом 500 тысяч рублей, а то и больше. Но многое будет зависеть от того, где располагается дом и в каком состоянии находится квартира.

«Понижение будет на 10-20%. Но чтобы говорить об этом, должно пройти 2-3 месяца. Наибольшим спросом пользуются либо бюджетные квартиры за 4 млн рублей, либо дорогие объекты за 10 млн», – отмечает Фарсель Иматов.

3. Продавцы и покупатели превратились в ждунов.

Центробанк на очередном заседании снизил ключевую ставку до 14% и дал понять, что это не передел – регулятор может опустить ставку рефинансирования еще ниже. Это значит, что ставка по ипотеке на вторичное жилье тоже снизятся. Часть покупателей ждут именно этого – удешевления ипотеки. Другие ждут дальнейшего снижения цен.

Продавцы, в том числе инвесторы,тоже не торопятся распродавать квартиры из-за неопределенности на рынке и в целом в экономике. 

Однако вторичка, вероятно, еще не нащупала дно. Вспомним апрель 2020 года, когда россияне сидели на карантине и не покупали квартиры. В Татарстане Росреестр зарегистрировал 1174 сделки – это вдвое меньше, чем в этом году.

Льготная ипотека не оправдала ожиданий

В любой непонятной ситуации Правительство, да и сами застройщики надеются на субсидированную ипотеку. В апреле кредит на новостройки можно было получить по льготной ставке 12% годовых. Казалось бы, это гораздо ниже, чем рыночная ставка – от 17%. Однако, как признался вице-премьер России Марат Хуснуллин, ипотека сильно просела.

«Я вижу, что ипотека провалилась за последние две недели. Просто провалилась», – говорил чиновник на форуме «Инфраструктурное строительство. Курс на импортозамещение». Он добавил, что сначала рынок держался на «ранее одобренных кредитах» по ставке до 7%, но затем обвалился.

Статистика Росреестра подтверждает эти выводы. Вот данные по Татарстану за март-апрель.

Сделки по ипотеке на жилые помещения, Казань

Как видите, по сравнению с мартом спрос на ипотеку снизился в полтора раза, а по сравнению с прошлогодним апрелем – почти вдвое.

В ответ Правительство снизило ставку по льготной ипотеке до 9%. Некоторые застройщики готовы дополнительно субсидировать ипотеку и до 0,1%. Правда, такая низкая часто действует не на весь срок кредитования или не на все объекты.

Но льготная ипотека не распространяется на вторичное жилье. А большую часть кредитов банки выдавали именно на покупку готовых квартир. Как мы уже говорили, покупатели, которые привыкли к ставкам 8-9% годовых, вовсе не торопятся брать кредит под 14%. Отсюда и провальная статистика за апрель.

Казанцы раскупают дачи

Загородная недвижимость в прошлые месяцы чувствовала себя лучше, чем другие сегменты. По крайней мере, такой вывод напрашивается, если исходить из статистики Росреестра.

Количество сделок купли-продажи на земельные участки, Казань

Конечно, по сравнению с прошлым годом в апреле в Казани спрос на участки упал на 40%. Но если сравнивать с мартом, разница совсем небольшая.

Эксперты отмечают, что хорошим спросом пользуются земельные участки и дачи.

«Рынок ИЖС довольно обширный: элитные дома по авторским проектам, типовые улучшенные или эконом-класса, новые без отделки, или современные меблированные, или вообще устаревшие, из кирпича, дерева или иных экспериментальных материалов, в городе или пригороде, интересной уникальной локации или иначе, – каждый сегмент эволюционирует по-разному. Цены на стройматериалы растут, в построенных ранее объектах в большинстве действуют прежние ценовые предложения, можно и торг получить, если владельцу очень нужна сделка, а при калькуляции в нынешних стоимостях стройматералов цены на будущие объекты будут дороже минимум на 20-30%. Тут у застройщиков нет уверенности в целесообразности реализации  новых проектов, так как и по текущим ценам продать не получается. По сравнению с летом 2021 года предложение выросло на 20-25%, а пики спроса наблюдались в сентябре 2021 и январе 2022 года. Февраль, март, апрель наблюдалось плавное снижение обращений. Посмотрим, как вторая половина солнечного мая, после затянувшейся весны вдохновит горожан», – считает гендиректор агентства недвижимости «МЕГАЛИТ» Адель Хасбиулин.

Гуландам Фатхуллина