Потолок цен: за год новостройки Казани подорожали на 30%, вторичка – на 16%

«Рост цен на 20-30% произошел из-за накрутки»

Казань заняла второе место по росту цен на новостройки среди крупных городов. За год цена квадратного метра выросла сразу на 34% – со 134 до 180 тыс. рублей. Такие данные приводят аналитики «Циана».

Кажется невероятным, но цены на первичку выросли так сильно, несмотря на экономическую нестабильность. Эксперты считают, что цифры не связаны с реальным ростом спроса и скорее отражают дисбаланс на рынке жилья.

«Я не согласна с такой статистикой, потому что кто-то из застройщиков поднял цены на старте продаж, кто-то, наоборот, опустил. Где-то подорожали объекты более высокой степени готовности. Если мы возьмем аналогичные объекты, не все застройщики подняли цены на 34%», – говорит директор АН «Счастливый дом» Анастасия Гизатова.

Участники рынка отмечают, что часто цены росли только на бумаге. В этом году все крупные застройщики предлагали ипотеку со ставкой от 0,1%. Главное условие программы – для заемщика цена квартиры вырастает как раз до 20-30%. То есть один и тот же объект имеет две цены: для покупателей с наличкой она будет базовой, для ипотечников – завышенной.

«Основной рост цен пришелся на первый квартал этого года. Потом цены несколько отыгрались и даже стагнировали. Небольшой рост мы наблюдали в декабре. На цены на первичное жилье повлияли субсидии от застройщиков. Рост на 20-30% произошел из-за накрутки стоимости. Реально цены увеличились на 5-10%», – констатирует директор АН «Этажи» Марат Галлямов.

Будут ли новостройки дорожать и дальше?

Участники рынка уверены, что в следующем году не стоит ждать бешеного роста цен. Спрос на новостройки не растет уже сейчас. Глава «ДОМ.РФ» Виталий Мутко в одном из интервью привел такие данные: в России не продано 40 млн кв. м жилья, что будет давить на цены. По мнению Мутко, в этой ситуации застройщикам придется давать скидки.

«Уже сейчас обращаются казанцы, которые весной приобрели квартиру в ипотеку и сейчас ее не тянут. Они не могут продать квартиры по той стоимости, которая покроет их затраты», - отмечает Анастасия Гизатова.

Поскольку околонулевые ставки создают риски и для покупателей, и для банков, и для застройщиков, Правительство будет ограничивать выдачу ипотек от 0,1% годовых. Вице-премьер России Марат Хуснуллин заявил, что минимальные ставки вырастут до 3% годовых, а срок кредита сократят до 15 лет. Так что и ипотека от застройщиков тоже не будет разгонять цены такими темпами, как раньше.

«Если не будет каких-то внешних факторов, ожидаем, что в следующем году по новостройкам цены вырастут на величину инфляции. Возможно, застройщики начнут давать ипотеку с нулевым первоначальным взносом. Но цена на первичку уже запредельная. Если в 2017 году можно сказать, что цена вырастет на 20-30%, сейчас стоимость квартир высокая уже на старте продаж. В этих условиях цены могут вырасти до 10%», – считает Марат Галлямов.

Если мы вернемся к таблице с динамикой цен, мы обнаружим, что в Москве рост цен замедлился уже в 2022 году. В столице новостройки за год подорожали только на 7,3%.

Можно ли получить скидку от застройщика?

Конечно, застройщики не любят давать единовременные скидки или громко заявлять о них, ведь дольщики не захотят покупать квартиры, которые со временем могут подешеветь. Но если мы откроем сайты крупных девелоперов, мы увидим, что каждый из них предлагает десятки (!) акций – от субсидированной ипотеки до бонусов «Аэрофлота».

Тем не менее уже сейчас можно получить и прямую скидку. Например, компания, которая в этом году выкупила проекты финского «ЮИТа», на своем сайте предлагает дисконт до 20%. Компания Гильфановых готова скинуть 3% от стоимости квартиры, но только если вы покупаете квадратные метры за наличные, без ипотеки. 

Некоторые застройщики прячут дисконт. Например, окологосударственный застройщик готов продавать квартиры в ипотеку под 0,1% без удорожания стоимости для покупателя. То есть скрытая скидка в данном случае может достигать 20-30%, если учесть, что обычно на такую сумму увеличивается стоимость квартиры по околонулевой ипотеке. Правда, предложение действует только на некоторые квартиры в одном ЖК.

Цены на вторичку росли медленнее

Вторичное жилье уже в этом году дорожало медленнее, чем первичка. В Казани цена квадратного метра за год выросла на 16% – до 135,8 тыс. рублей. При этом в четвертом квартале цены даже немного снизились, хотя конец года традиционно считается периодом увеличения покупательской активности.

Такая же ситуация наблюдается и в других крупных городах. В Москве, в Сочи и в Санкт-Петербурге – в городах, где спрос на жилье всегда был высоким, – цены на вторичку снизились более чем на 2%. При этом и годовая динамика в столице была минимальной – всего 3,2%. Фактически цены на готовые квартиры в Москве стагнировали.

«В этом году было сложнее продавать вторичку, потому что никакие меры господдержки на нее не распространяются. Во втором квартале были высокие ставки на ипотеку, в результате рынок сжался до 50%. В августе рынок стал восстанавливаться и второй удар получил в конце сентября – начале октября. На вторичном рынке самая честная цена. Но все равно многие наши клиенты ориентируются на покупку первички, поэтому не могут продавать свою вторичку слишком дешево», – говорит Марат Галлямов.

Как мы видим. средняя цена квадратного метра на вторичном рынке почти на 50 тыс. рублей ниже, чем на первичном. Это значит, что условная квартира площадью 40 кв. м в новостройке стоит 7,2 млн рублей, а такое же готовое жилье – около 5,4 млн рублей. То есть сложилась прадоксальная ситуация, когда сданная квартира стоит дешевле недостроенной. И это одна из главных причин, почему спрос на первчику падает, а застройщикам приходится давать скидки.