Квартира как инвестиция: можно ли заработать на аренде в Казани

Сколько стоит квартира в Казани

Один из ключевых показателей при оценке доходности от сдачи квартиры в аренду – ее стоимость. От цены покупки зависит, какую долю вложений собственник сможет ежегодно возвращать за счет арендных платежей и сколько времени потребуется для их окупаемости.

В начале октября однокомнатная квартира в новостройке Казани предлагалась в среднем за 10,9 млн рублей, на вторичном рынке – за 8,5 млн рублей. Такие данные «Татар-информу» предоставил генеральный директор федерального портала «Мир квартир» Павел Луценко.

Двухкомнатные квартиры в новых домах оценивались в среднем в 14 млн рублей, на вторичном рынке – в 10,7 млн. Трехкомнатные стоили соответственно 15,5 и 12,7 млн рублей. В зависимости от количества комнат покупка вторичного жилья обходилась в среднем на 2,4–3,2 млн рублей дешевле.

Новостройки были дороже и в пересчете на квадратный метр. В однокомнатных квартирах он стоил в среднем 281 тыс. рублей, в двухкомнатных – 237 тыс., в трехкомнатных – 212 тыс. рублей. На вторичном рынке – 232, 198 и 174 тыс. рублей соответственно. В обоих сегментах стоимость квадратного метра снижалась с увеличением количества комнат.

При этом существенного различия в средней площади квартир не наблюдалось. Однокомнатные квартиры в новостройках занимали около 39 кв. м, на вторичном рынке – 37 кв. м. Для двухкомнатных квартир показатели составляли 59 и 54 кв. м, для трехкомнатных – примерно по 73 кв. м.

Однако цена покупки не все расходы будущего арендодателя. По оценке Луценко, отделка и меблировка новостройки могут потребовать еще от трети до половины стоимости квартиры. Это оценочные затраты на подготовку жилья к сдаче: фактическая сумма зависит от состояния квартиры и объема необходимых работ. Для однокомнатного жилья это дополнительные 3,6–5,5 млн рублей, для двухкомнатного – 4,7–7 млн, для трехкомнатного – 5,2–7,7 млн рублей.

С учетом таких затрат вложения в однокомнатную новостройку могут достичь 14,6–16,4 млн рублей, в двухкомнатную – 18,6–21 млн, в трехкомнатную – 20,6–23,2 млн рублей. Покупка и обустройство однокомнатной квартиры в новом доме могут обойтись дороже средней стоимости двухкомнатного жилья на вторичном рынке. При этом расходы на возможный ремонт и меблировку вторичных квартир в эти суммы не включены.

Сколько приносит аренда и за сколько лет окупится квартира

По данным «Мир квартир», в сентябре средняя предлагаемая арендная ставка за однокомнатную квартиру в новостройке Казани составляла 35 тыс. рублей в месяц, за двухкомнатную – 46 тыс., за трехкомнатную – 57 тыс. рублей. На вторичном рынке за аренду таких квартир в среднем просили 33, 42 и 52 тыс. рублей соответственно. Разница в арендной плате между новым и вторичным жильем не превышает нескольких тысяч рублей в месяц, хотя стоимость покупки различается на миллионы.

Для оценки доходности «Татар-информ» сопоставил годовые поступления от аренды со средней стоимостью квартир. Месячную арендную плату умножили на 12, полученную сумму разделили на цену покупки. Так определяется валовая доходность – при неизменной ставке и непрерывной сдаче жилья, без учета налогов, расходов на содержание квартиры, ремонта и периодов простоя. Расчет показывает возможное соотношение дохода и вложений, а не гарантированную прибыль.

По оценке руководителя отдела аренды «Флэт» Юлии Тимощенко, при таких соотношениях цен и арендных ставок рассчитывать на быструю окупаемость жилья в Казани не приходится.

«Если говорить именно о покупке квартиры в Казани под долгосрочную аренду без ипотеки, то на текущем рынке я бы ориентировалась примерно на 4–5% годовых валовой доходности. Это означает порядка 20–25 лет окупаемости по валовому арендному потоку», – рассказала она «Татар-информу».

Расчеты «Татар-информа» на основе сентябрьских данных подтверждают эту оценку. В зависимости от количества комнат валовая доходность новостроек составляет 3,9–4,4% годовых, вторичного жилья – 4,6–4,9%. При непрерывной сдаче расчетный срок простой окупаемости однокомнатной квартиры в новостройке составляет примерно 26 лет, двухкомнатной – 25 лет, трехкомнатной – 22 года. На вторичном рынке сроки короче: около 22 лет для однокомнатных и двухкомнатных квартир и 21 года для трехкомнатных.

При этом трехкомнатные квартиры по этим расчетам окупаются быстрее однокомнатных. Дело в соотношении цены покупки и арендной платы: годовой доход от сдачи просторного жилья составляет несколько большую долю его стоимости. Но такой результат возможен только при условии, что квартира не простаивает без арендаторов.

Если учесть предполагаемые расходы на отделку и меблировку, доходность новостроек в расчете на общую сумму вложений снижается до 2,6–3,3% годовых, а срок окупаемости увеличивается до 30–39 лет.

Какие квартиры пользуются спросом и где их проще сдать

Хотя трехкомнатные квартиры по расчетам окупаются быстрее, наибольшим спросом на рынке долгосрочной аренды Казани пользуются однокомнатные. Прежде всего, это связано с их доступностью для арендаторов.

«Однокомнатные квартиры пользуются большим спросом для аренды жилья по причине того, что они бюджетнее и среди потока арендаторов больше одиночек, чем семейных пар, которым необходимо большее пространство. К тому же для семей с детьми важна привязка к школе или детскому саду, из-за чего очень сильно ограничен круг интересантов конкретной квартиры», – пояснила Юлия Тимощенко.

Для собственника это означает меньший риск остаться без арендаторов. Двух- или трехкомнатную квартиру можно сдать дороже, однако длительный поиск жильцов способен сократить годовой доход и увеличить срок окупаемости.

Важную роль играет и расположение дома. По словам Тимощенко, спросом пользуются квартиры возле станций метро «Горки», «Проспект Победы» и «Козья слобода». В Советском районе эксперт выделила жилой комплекс Art City, а Ново-Савиновский район назвала особенно популярным среди иногородних арендаторов и молодежи.

С тем, что расположение квартиры во многом определяет спрос на нее, согласна и член Гильдии риелторов РТ Анастасия Гизатова. Она также выделила несколько районов Казани, где однокомнатное жилье особенно популярно.

«Конечно, наибольшей популярностью всегда пользуются «однушки» в определенных локациях: это Ново-Савиновский район, начало Советского района, Вахитовский район», – рассказала она «Татар-информу».

По наблюдениям Гизатовой, однокомнатные квартиры в этих районах практически не простаивают без жильцов. Впрочем, высокий спрос не всегда означает высокую доходность: квартира в популярном районе может стоить значительно дороже, а повышенная арендная плата не обязательно компенсирует разницу в цене покупки.

Что выгоднее: новостройка, вторичка или банковский вклад

При покупке за собственные средства вторичное жилье выглядит привлекательнее новостроек по расчетной арендной доходности. Однако даже в этом случае возврат вложений за счет аренды занимает более двух десятилетий. На этом фоне возникает вопрос, насколько покупка квартиры выгодна по сравнению с другими способами вложения денег.

Член Гильдии риелторов РТ Анастасия Гизатова считает, что в нынешних условиях рассчитывать на высокую прибыль от недвижимости не приходится. Существенного роста цен на квартиры в ближайшие годы она также не ожидает.

«Если сравнить с банковскими вкладами, то банковские вклады выигрывают, потому что стоимость недвижимости не растет, а доход от сдачи в аренду не такой значительный, как по банковским вкладам», – рассказала она.

Разницу в доходности показывают и данные Банка России. В первой и второй декадах октября средняя максимальная ставка по рублевым вкладам десяти крупнейших банков составляла почти 13,1% годовых – значительно выше расчетных 4–5% от сдачи жилья в Казани. Речь идет о среднем значении максимальных ставок, а не о доходности всех банковских депозитов. Кроме того, сравниваются процентный доход по вкладу и валовые поступления от аренды без вычета расходов. После окончания срока вклада банковская ставка может измениться, а стоимость недвижимости за годы владения способна как вырасти, так и снизиться.

На итоговую выгоду влияет и цена приобретения. По словам Гизатовой, квартира непосредственно от застройщика может стоить более чем на миллион рублей дороже сопоставимого варианта на вторичном рынке. При этом вторичное жилье нередко продается с ремонтом, тогда как новостройку еще предстоит подготовить к сдаче.

При этом условия покупки могут изменить соотношение выгод между новостройкой и вторичным жильем. Как пояснила Юлия Тимощенко, многое зависит от того, приобретает ли инвестор квартиру за собственные средства или в ипотеку.

«Если у покупателя наличка, то выгоднее будет брать переуступку либо же вторичное жилье. Если приобретают за счет ипотечных денег, то выгоднее будет брать новостройку за счет льготных ипотечных программ застройщиков и низких платежей», – рассказала она.

Таким образом, при покупке квартиры для сдачи в аренду универсально выгодного варианта нет. Вторичное жилье обеспечивает более высокую расчетную арендную доходность, а новостройки могут оказаться привлекательнее при использовании льготной ипотеки. Однако меньший ежемесячный платеж не всегда означает меньшие общие расходы по кредиту. В конечном счете результат зависит от стоимости покупки, условий финансирования и того, насколько стабильно квартира будет приносить доход.