Куюкиград: как Пестречинский район стал заложником строительного бума в Казани

500 га полей превратились в многотысячные поселки

Куюки находятся на стыке Пестречинского района и Казани. Город от села отделяет лишь 50 метров межпоселковой дороги: прямо за Салмачами небольшой мостик и указатель – Куюки. Практически сразу за табличкой возникают жилые массивы. Слева с помощью кранов возводится целый квартал, здесь в том числе были достроены дома обманутых дольщиков. Справа – «поселки» «Новые Салмачи», где раскинулись частные дома, и ЖК «Светлый».

Еще 20 лет назад здесь были только сельскохозяйственные поля, которые окружали старинный населенный пункт Куюки.

В 2004 году на аукционе 5 частных лиц купили 500 га у Центра развития рынка земли Минземимущества РТ. Частники объединились в ООО «Союз землевладельцев». Постановлением Кабмина республики в 2006 году категория с сельскохозяйственной была изменена на землю населенных пунктов, которую разрешалось использовать для жилищного строительства. Проект строительства тогда не пошел, союз распался, часть земли купило АН «Антей» и построило ЖК «Светлый» – это закрытый частный поселок, состоящий из 4-этажных жилых домов. Строительство здесь продолжается и сегодня.

«Часть земли осталась у одного из частников – Рустама Абзалова, который в 2016 году без проведения процедур по согласованию, а также без утверждения района произвел межевание участка в 100 га», – сообщил председатель Палаты имущественных и земельных отношений Пестречинского района Ильназ Давлетханов. После этого участок был поставлен на кадастровый учет и распродан.

Так здесь образовался частный поселок «Новые Салмачи». Изначально он тоже задумывался как территория закрытого типа. Но сегодня здесь шлагбаумы не работают и нет охраны. Дома огромного поселка связывают грунтовые дороги. Жители жалуются, что по весне здесь топит – талая вода с полей приходит на улицы поселка, расположенного у оврага. Однако стоимость жилья здесь нельзя назвать дешевой – сотка продается по 400 тыс. рублей. 

Представитель коттеджного поселка «Новые Салмачи» Эльмира Демахина сообщила, что владелец территории действовал в соответствии с действовавшим на тот момент законодательством.

«Мы сделали все в соответствии с действующим законодательством. Какие требования на тот момент были, мы сделали все в точности по закону. В район также предоставили эскизный проект, план, как мы собираемся делить, на что нам район никак не ответил. Мы действовали ровно по действующему законодательству. Да, мы размежевали его (участок, – прим. Т-и), но на тот момент без проекта планировки не запрещалось это делать. Если бы район был против, не выдал бы нам Градостроительный план земельного участка и разрешения на строительство жилых домов», – сообщила ИА «Татар-информ» Демахина.

В районе отмечают, что для получения разрешения на строительство ИЖС обращались в исполком уже те, кто приобрел на законном основании размежеванные участки как собственники земель. И оснований для невыдачи таких разрешений у властей района не было.

Проблему с водой может решить труба от Казани

Проблем в поселке множество. К примеру, в районе частных поселков нет пригодной для питья артезианской воды – она содержит много солей. В «Новых Салмачах» власти района обязали установить киоски по продаже родниковой воды, а владельцы поселка протянули свои сети для снабжения участков технической водой.

Летом потребление воды в Куюках в целом возрастает в 3-4 раза, из-за этого периодически возникают перебои с водой.

Министерство экологии Татарстана в ответ на запрос района об обеспечении питьевой водой сообщало, что ресурсы артезианских источников в районе ограничены – слои с пресной водой скудны и связаны с теми, что залегают ниже. А в них вода жесткая и содержит сульфат-ионы. «На данной территории создание компактных водозаборов с величиной отбора более 500 куб. метров в сутки весьма проблематично», – говорится в письме.

Ведомство предложило разработать либо месторождение воды в Сокурах, которое ближе к Волге, и протянуть трубу оттуда, либо провести ее от сетей водоснабжения Казани. Предпочтительным вариантом министерство назвало второй. При этом в бюджете района нет средств для решения вопроса по устройству сетей водопровода, который требует миллиардных вложений. Необходима помощь республики в выделении финансирования для прокладки сети по уже застроенным поселкам Казани, полагают в исполкоме.

Получить питьевую воду в достаточном количестве жители могут еще одним способом – созданием систем водоподготовки. Однако в этом случае, по расчетам, стоимость кубического метра воды для жителей вырастет в 4 раза – до 100 рублей за кубометр.

Главная проблема Куюков – выезд в Казань

Основная дорога, которая есть в Пестречинском районе, – внутрипоселковая, за табличкой «Куюки». По другую сторону вывески – казанская дорога с ежеутренними и ежевечерними многокилометровыми пробками.

Из «Новых Салмачей» в дорожную воронку города ведет еще один путь – собственник проложил частную дорогу по территории Казани. Какие-то работы на ней муниципалитет производить не может – она частная. «Но жители-то наши. Жители нас просят сделать дорогу. Надо решать проблему, находить какое-то решение с городом», – рассуждает руководитель исполнительного комитета Пестречинского района РТ Альберт Хабибуллин.

В целом трафик из Пестречинского района, Салмачей и других городских поселков с трудом пропускает перекресток на улице Кул Гали. Въезд в Казань был недавно расширен, но это стало лишь временным решением.

В этом году планируется начать строительство дороги от Куюков до Богородского. Таким образом, село получит выход на трассу М-7. Стоимость строительства оценивается в 300 млн рублей. Построить ее планируется за два года.

Возможное решение в будущем – строительство Вознесенского тракта, к которому Казань уже приступила. Он пройдет от Аметьевской магистрали через Азино до трассы М-7. Это отдаленная перспектива, еще более далекая – строительство объездной дороги, которая соединит трассы М-7 и М-5 (Оренбургский тракт) – такая магистраль предусмотрена генпланом Казани до 2040 года.

Сколько людей живет в Куюках

В целом каждый год район официально прирастает приблизительно на 5 тыс. человек, сегодня здесь, по статистике, в целом проживают 52 тыс. человек.

«По нашим прикидкам, в «Новых Салмачах» – от 3 тыс. населения. В «Светлом» около 12,5 тыс.человек», – подсчитывает Хабибуллин.

Почему власти руководствуются только оценкой? Люди не торопятся здесь прописываться.

«Кратное увеличение! Это все растет кратно. Не успеваем мы все это по бюджету обеспечить. В этой ситуации очень сложно прогнозировать что-либо вообще: строительство школ, детсадов, поликлиник, дорог», – говорит Хабибуллин.

Более активно стали прописываться жители после того, как в Куюках в этом году построили школу на 1,2 тыс. мест. Ее учениками сразу оказались 1,4 тыс. детей.

Куюки относятся к Богородскому сельскому поселению, и на всю территорию один глава – в Богородском – с двумя помощниками. Здесь и крохотный фельдшерско-акушерский пункт, жители к нему так же не стремятся приписываться – услуги более высокого уровня можно получить в Казани, а между Куюками и Богородским фактически нет дороги – есть путь сквозь поле, по которому можно проехать только летом и зимой. Это затрудняет и создание полноценной поликлиники – для сельского поселения нет обоснований.

«В любом случае, это наши люди»

Пестречинский район по вводу жилья идет третьим после Казани и Набережных Челнов. Каждый год здесь строится 200 тыс. квадратных метров жилья. Стоимость квадратного метра в многоквартирном доме – около 60 тыс. рублей, при том что в Казани уже за 100.

«В принципе, потенциал строительства – в пригороде. В Казани строить практически негде. Куда ей расширяться?» – говорит Хабибуллин.

Запретить строительство по законодательству из-за узкой дороги местные власти не могут. Но то же законодательство обязывает муниципалитет создавать инфраструктуру – обеспечивать людей газом, водой, коммуникациями, дорогами.

Почему люди приобретают жилье при существенных минусах? По словам Хабибуллина, в первые годы застройки все устраивало и собственников, и новых жителей. Но после начали проявляться проблемы. Сегодня в год от жителей частных поселков поступает около 500 обращений.

«В любом случае, это наши люди. Но здесь (в поселках, – прим. Т-и) – частная территория. Он (собственник, – прим. Т-и) предупредит, что отключит воду, и всё! Мы обеспечим подвоз воды, как и положено, в течение суток. Но нас тоже ставят перед фактом. Мы не можем проложить дороги на частной территории, только если они передадут их нам в собственность. Но тогда эта территория перестанет быть частной с закрытыми въездами», – отмечает Хабибуллин.

В целом собственники по закону могут пожертвовать муниципалитету свои активы, например дороги, сети и так далее. Муниципалитет их примет. Такое решение – о передаче дорог внутри поселка «Новые Салмачи» – сейчас рассматривается. Однако процесс бюджетирования займет какое-то дополнительное время.

«Мы не отказываемся от решения проблем»

Есть проблемы с финансированием школы – она построена в сельской местности, но по городскому проекту, к примеру, с двумя бассейнами. Стоимость ее обслуживания оценивается в 80 млн рублей – почти 10% бюджета района. При этом фактическое финансирование школы опять же привязано к численности населения и сельской местности.

Решить вопросы позволит создание не номинальной, а реальной агломерации, которая учитывала бы интересы пограничной с мегаполисом территории. В том числе и вопросы, связанные с финансированием, с созданием и эксплуатацией социальной инфраструктуры и коммуникаций, перераспределением налоговых доходов, ведь основной источник бюджета – НДФЛ остается в городе.

«У населения нет понимания, что это разные бюджеты. Я купил землю. По закону о местном самоуправлении, меня должны обеспечить инфраструктурой. Можно этот вопрос за два часа решить или даже за один год? Я думаю, что нет. Процесс создания агломераций идет, но он только зародился. А вопросы нужно решать сейчас. Мы делаем, мы стараемся, но, к сожалению, не все просто решается. Мы занимаемся проблемами. Да, они есть, мы не отказываемся от их решения, и мы должны их решать, ведь здесь живут наши граждане, просто в одночасье их решить сложно», – отмечает Хабибуллин.

Проблему комплексного развития территорий поднял Президент Татарстана Рустам Минниханов, обращаясь с ежегодным посланием к Государственному Совету РТ. Он напомнил, что в Татарстане в ближайшие 10 лет планируется построить более 30 млн кв. метров жилья.

«Вместе с тем зачастую интересы застройщиков не соотносятся со стратегическими планами развития территории. В результате внутри агломераций наблюдается перегрузка транспортной сети, нехватка инженерной, социальной инфраструктуры, разбалансированность рынка труда. Нужна четкая координация вопросов жилищного строительства и программ развития территории», – потребовал Минниханов.