Казанские «Рублевки»: где сосредоточена элитная загородная недвижимость

Как устроен рынок загородной «элитки» в агломерации

Элитная загородная недвижимость в Татарстане представляет собой нишевой сегмент рынка индивидуального жилищного строительства. По оценкам экспертов, на нее приходится не более 5–10% общего объема ИЖС в республике.

В отличие от Подмосковья, где премиальный загородный рынок десятилетиями формировался вокруг Рублево-Успенского, Новорижского, Ильинского шоссе и других знаковых направлений, в Казанской агломерации подобные объекты распределены между несколькими престижными локациями.

Само понятие элитного дома на рынке ИЖС эксперты считают условным. Единой классификации для таких объектов нет, поэтому определить их принадлежность к премиальному сегменту только по площади или стоимости невозможно. На цену влияют архитектура, качество строительства, расположение, природное окружение, транспортная доступность и сформированная вокруг объекта среда.

«Сложно сказать, что такое элитный дом. Нет никакой градации, нет никакой классификации. Площадь, например, сама по себе не означает элитность: дом в 500 кв. метров может вовсе не относиться к этому сегменту», – рассказал «Татар-информу» вице-президент Гильдии риелторов Татарстана Андрей Савельев.

По оценкам экспертов, в среднем стоимость объектов элитной загородной недвижимости в Татарстане начинается примерно от 60–80 млн рублей. При этом единого ценового порога не существует: все зависит от конкретной локации. В одних районах дом стоимостью 60 млн рублей будет считаться средним по меркам элитного сегмента, тогда как в других к нему могут относиться и объекты стоимостью около 30 млн рублей.

Среди основных направлений дорогой загородной недвижимости Татарстана эксперты выделяют Лаишевский, Верхнеуслонский и Зеленодольский районы, а также отдельные престижные адреса внутри Казани.

Лаишевское направление – главная «Рублевка» Татарстана

На Лаишевское направление приходится значительная часть самых дорогих объектов загородной недвижимости республики. Здесь расположены наиболее известные коттеджные поселки премиального сегмента, а территория считается одной из самых востребованных среди покупателей элитных домов.

Развитие элитного ИЖС здесь во многом связано с сочетанием нескольких факторов: расположения, природного окружения и транспортной доступности. Район находится на берегу Куйбышевского водохранилища – в месте слияния Волги и Камы, которое называют «Камским морем». На территории расположены многочисленные озера и природные зоны. Кроме того, здесь находится международный аэропорт Казани, а сам район имеет транспортную связь с городом.

«Лаишевский район держит пальму первенства и с отрывом убегает от других локаций. Там есть такие поселки, которые действительно выглядят, как «Рублевка», – в них нет старых домов условно 1950 года постройки, типовой застройки. Там активно ведутся работы, развивается территория. Например, сюда можно отнести Мирный – уже сформированный поселок с «элиткой», и от жителей там поступает только хорошая обратная связь», – отметила член Гильдии риелторов Татарстана Анастасия Гизатова.

В числе самых дорогих предложений на онлайн-площадках – дома в Тетеево за 125 млн рублей и в Биме за 120 млн рублей. В Вороновке, Тарлашах, Сокурах и Атабаево стоимость наиболее дорогих объектов достигает 75–100 млн рублей. Значительная часть премиальных предложений Лаишевского района сосредоточена в Боровом Матюшино.

«Не случайно Боровое Матюшино сохраняет свою востребованность: территория пользуется популярностью еще с советских времен. Сначала ты работаешь на имя, а потом имя работает на тебя – именно так произошло с этой локацией», – подчеркнул Андрей Савельев.

О статусе направления говорит и уровень цен на рынке. Так, например, в Боровом Матюшино выставлена на продажу усадьба стоимостью 600 млн рублей. Площадь объекта, согласно объявлению, превышает 1,3 тыс. кв. метров, участок занимает почти 89 соток. Предложение входит в число самых дорогих объектов загородной недвижимости Татарстана.

Верхнеуслонское направление: видовые участки между Казанью и Иннополисом

Верхнеуслонский район представлен на рынке элитной загородной недвижимости несколькими отдельными локациями. В отличие от Лаишевского направления, где сформировался устойчивый сегмент премиальной застройки, здесь предложения высокого ценового уровня сосредоточены в отдельных населенных пунктах и коттеджных проектах.

Район находится на оси Казань – Иннополис, что делает его «гибридным» направлением: здесь покупают не только вид на Волгу, но и транспортную доступность к двум центрам занятости.

Среди немаловажных факторов также природные особенности – лесные массивы, выход к Волге и видовые точки, например гора Соколка. Также привлекательность отдельных территорий поддерживают исторические объекты, в том числе Свято-Николо-Ильинская церковь и Макарьевский монастырь.

Одна из наиболее «элитных» территорий – Введенская Слобода. По данным экспертов тематического поиска Яндекса по квартирам, медианная стоимость квадратного метра домов здесь составляет около 99 тыс. рублей. Среди самых дорогих предложений на онлайн-площадках – дом площадью около 380 кв. метров на участке 43 сотки стоимостью около 90 млн рублей.

Также объекты высокого ценового сегмента представлены в деревне Медведково. В открытой продаже встречаются дома стоимостью около 75 млн рублей. Среди коттеджных проектов района выделяется «Пятидворье». Дома с крупными участками также представлены в районе Морквашей.

По словам экспертов, Верхнеуслонское направление пока уступает Лаишевскому району по объему предложения премиального сегмента. Однако сочетание близости к Казани, природных характеристик и ограниченного количества видовых участков поддерживает интерес покупателей к территории.

Зеленодольское направление: премиальные локации у Волги и леса

Рынок элитного ИЖС в Зеленодольском районе связан прежде всего с локациями у леса и воды. Район расположен по обоим берегам Волги, а его привлекательность для загородного строительства формируют территории вокруг Раифы, Васильево, Свияжска и Волжско-Камского заповедника.

При этом дорогие дома здесь также представлены отдельными предложениями, а не одной сформированной зоной премиальной застройки. Среди наиболее заметных территорий с предложениями высокого ценового сегмента – Дубровка и Ореховка.

По данным тематического поиска Яндекса по квартирам, медианная стоимость домов в Дубровке составляет 24,9 млн рублей, а стоимость квадратного метра – 116 тыс. рублей. В Ореховке цена квадратного метра достигает 99 тыс. рублей, а стоимость домов в среднем находится на уровне около 20 млн рублей. При этом отдельные объекты заметно выделяются по стоимости и относятся уже к верхнему сегменту рынка.

Так, в Ореховке продается дом за 63 млн рублей, а Дубровке – за 89 млн. Помимо этих локаций, отдельные дорогие предложения встречаются и в других территориях района. Например, в СНТ «Щурячий» на первой линии Волги выставлен объект площадью 128 квадратных метров стоимостью 85 млн рублей.

В целом же, по словам экспертов, у Зеленодольского направления есть потенциал для дальнейшего развития сегмента элитного ИЖС. В первую очередь это связано с наличием свободных территорий с природным окружением и возможностью создания новых проектов загородной недвижимости.

Казанские «острова» элитной недвижимости

В Казани дорогие дома распределены между несколькими территориями внутри городской черты. В отличие от загородных направлений, где стоимость во многом определяется размером участка и природным окружением, в городе ключевую роль играют расположение, дефицит свободной земли и близость к центру или береговым зонам.

«В самой Казани нет конкретного поселка, где вся территория была бы элитной, за исключением так называемого поселка нефтяников рядом с Кремлевской набережной. В большинстве дорогих городских локаций элитные дома соседствуют со старыми деревянными домами, сохранившимися с прошлого века», – отметил в разговоре с «Татар-информом» Андрей Савельев.

По данным онлайн-площадок объявлений, самые дорогие предложения внутри города по стоимости сопоставимы с объектами премиального загородного сегмента. Так, в районе озера Кабан выставлен дом стоимостью около 299 млн рублей, в Адмиралтейской слободе – около 250 млн рублей.

В жилом массиве Кояшлы представлены дома стоимостью от 119 до 198 млн рублей. Среди коттеджных поселков выделяются «Троицкий лес» с видами на Казанку и «Ак Барс Арену», где стоимость объектов достигает 180 млн рублей, а также «Волжская Гавань» с домами у Волги стоимостью около 130 млн рублей. В Куземетьево, расположенном на берегу Волги и Куземетьевского залива, отдельные предложения доходят до 99 млн рублей.

Среди других дорогих городских территорий эксперты выделяют микрорайон Гривка в Кировском районе, улицу Овражную в Вахитовском районе, отдельные участки рядом с центром города и береговые зоны. Их привлекательность связана с ограниченным предложением свободных участков и возможностью строительства частных домов в пределах городской среды.

Где могут появиться новые «Рублевки» Татарстана?

Основные изменения на рынке дорогой загородной недвижимости Татарстана в ближайшие годы будут происходить по двум направлениям: появление новых проектов на свободных территориях и обновление уже сформировавшихся престижных районов.

Среди перспективных территорий эксперты называют береговые зоны Казани, а также участки бывших промышленных площадок, которые могут получить новое развитие. Еще один сценарий связан с территориями, где сегодня соседствуют современные дома и старая частная застройка: по мере выкупа участков здесь могут появляться новые объекты высокого ценового сегмента.

«В перспективе, безусловно, берег Волги в Казани. Да, он частично уже застроен, но там постепенно будут развиваться новые места. Дальше, когда будет застраиваться район Новой Портовой, там в любом случае появятся дорогие проекты – в основном, конечно, это будут многоквартирные дома, культурные, спортивные и развлекательные объекты, но где-то возможно появление и элитной индивидуальной застройки», – подчеркнул Андрей Савельев.

При этом эксперты не ожидают появления большого количества новых территорий уровня классической «Рублевки». Для формирования статуса элитной локации требуется не только наличие свободной земли, но и время: репутация таких мест складывается годами. Поэтому уже известные направления сохраняют преимущество перед новыми площадками.

В перспективе рынок элитного ИЖС Татарстана продолжит развиваться вокруг нескольких центров притяжения – Лаишевского направления, береговых территорий Казани и природных локаций вокруг агломерации.