Эксперт Апрелев: «Программа семейной ипотеки не решает проблему здесь и сейчас»

«Нужна программа субсидирования найма жилья»

Константин Николаевич, как вы считаете, как новые условия семейной ипотеки изменят рынок жилья в России?

Понятно, что эти изменения существенно повлияют на рынок новостроек. Теперь это программа, которая соответствует задаче, поставленной Президентом России, которая говорит о том, что ставка по ипотеке должна зависеть от количества детей в семье.

Но важно помнить, что даже до изменений многие семьи не могли позволить себе воспользоваться механизмом семейной ипотеки, и прежде всего это касается регионов. Если посмотреть статистику тех, кто воспользовался программой за последние годы, то лишь 5 процентов из них – это семьи, в которых три и более детей. Это говорит о том, что программа скорее инвестиционная, чем социальная. И о том, что она неэффективна для многодетных.

Главная проблема семейной ипотеки сегодня – это то, что она позволяет приобрести квартиру только в новостройке. А это говорит о том, что проблема нехватки квадратных метров на человека не решается здесь и сейчас. Это довольно долгосрочное вложение денег. То есть семья в течение длительного промежутка времени совершает платежи. А могла бы направить эти деньги на развитие своих детей.

Каким образом можно донастроить этот механизм, чтобы он был более эффективным?

Я считаю, что нужно создать такую систему, которая как раз решала бы проблему здесь и сейчас, а не становилась проблемой на несколько десятилетий вперед.

Например, в некоторых странах существует программа субсидирования ставки найма жилья. То есть семьям помогают в оплате съемной квартиры. Здесь тоже можно сделать корреляцию с количеством детей. И что важно, при появлении еще одного ребенка субсидия может измениться сразу, а также позволит практически бесплатно добирать жилплощадь при появлении новых детей. А сэкономленные деньги семьи смогут направлять, как я уже сказал, на развитие своих детей или копить на покупку своего жилья.

Если же говорить о строительном направлении, то важно отказаться от перекрестного субсидирования банков дольщиками. Сейчас люди фактически должны внести 100% стоимости жилья за 5-6 лет до того, как они въедут в новую квартиру. А зачем?

Я считаю, что 10–20% общей суммы на эскроу-счете должно быть достаточно для того, чтобы подтвердить намерение купить квартиру. Мы же все понимаем, что люди берут кредиты, чтобы сразу начать пользоваться какой-то вещью, а не через 5-6 лет.

«В ближайшие годы нас ждет двух-трехкратное снижение спроса на новостройки»

Как именно изменится спрос на новостройки и стоимость «квадрата»?

Я думаю, что нас ждет двух-трехкратное снижение спроса в течение ближайших лет. Как поведет себя застройщик в этой ситуации, – это вопрос. Кто-то снизит цену, кто-то не захочет этого делать, а кто-то вообще уйдет в процедуру банкротства. Но мы уже видим замедление темпов роста цен на новостройки, они уже стали ниже уровня инфляции.

Это уже говорит о том, что цены снижаются. В перспективе тенденция будет укрепляться, так как спрос продолжит снижаться, что скажется и на ценах. Потому что многие застройщики уже закончили проект, а квартиры не проданы. Такой простой очень дорого обходится. Они будут бороться за оставшихся на рынке покупателей.

Какие изменения необходимы финансовой модели, чтобы она работала эффективно?

Если мы говорим о реальном бизнесе и реальном финансировании тех или иных проектов, стоимость кредитования всегда соотносится с рисками этих проектов. Сегодня попытка снизить риски за счет стопроцентной оплаты квартир вперед привела к тому, что спрос упал в два раза, а упадет в три. Естественно, это приведет к тому, что нужно будет менять модель оценки рисков. То есть не пытаться переносить эти риски на покупателей квартир, а переносить их на застройщиков и банки.

В сегодняшней модели банк совершенно не заинтересован в том, чтобы строительный проект завершился как можно быстрее. Наоборот, чем дольше лежат деньги граждан, тем выше выгода банка. Это самый главный недостаток в системе строительства жилья. Нужно, чтобы у банка появилась ответственность за результат проекта. Важно, чтобы кредиты выдавались не по принципу, что у застройщика на эскроу-счетах есть деньги, а при понимании, что проект будет сделан в срок и качественно.

Мне кажется, что покупатель, как я уже сказал, должен внести 10-20% стоимости жилья на эскроу-счет, и этого должно быть достаточно, чтобы заключить с ним договор долевого участия. А банк затем, получив доказательства покупательского спроса, принял бы решение о финансировании застройщика. Это нормально. Существующая сейчас модель работала только в условиях тотального дефицита жилья. А сейчас его нет, большую его часть покрывает рынок аренды квартир.

Важно, чтобы при принятии решения о финансировании проекта банк брал на себя все риски, тогда эту модель можно будет назвать рыночной. Тогда будут сбалансированы доходы и риски проекта.

Сейчас ситуация такая, что дольщики финансируют банк и застройщика, а по итогу могут и не получить жилье. Особенно остро это начало проявляться при введении разрешения на неуплату штрафных санкций при срыве сроков [сдачи жилья].

«Если переориентировать программу с новостроек на весь рынок, можно найти баланс»

Как еще можно доработать программу семейной ипотеки, какие еще механизмы возможны для поддержки молодых семей?

Семейной ипотекой за все время ее существования воспользовались только 20 процентов от тех, кто мог. И только 5 процентов – это многодетные семьи. Это низкий показатель. Для остальных этот механизм по разным причинам недоступен. Например, в каких-то городах вообще не строится новое жилье, и там нельзя взять семейную ипотеку, поскольку она распространяется только на новостройки. Если переориентировать ее на весь рынок, то можно было бы найти баланс.

Есть и города, где в целом не нужно строить новое жилье. Но здесь остается довольно эффективный и, на мой взгляд, самый интересный механизм – приобретение земельного участка под 6%. Это хорошая программа и для повышения рождаемости. Все-таки, когда у тебя свой дом, можно смелее рассуждать о появлении новых детей. Есть уверенность, что жилплощади точно хватит.

Направлений остается достаточно много. Программа получилась очень негибкой. Например, совершенно не учитывается тот момент, что у семьи может появиться еще один ребенок. То есть семья взяла ипотеку под процент для семей с двумя детьми, у них родился третий. Жилплощади стало не хватать, а ничего сделать с этим нельзя – только продавать квартиру и снова брать ипотеку в новостройке. Но сами понимаете, перспектива такого «финта» так себе. Я считаю, что главной проблемой этой программы остается то, что она не решает проблему здесь и сейчас.