Бум на загородные дома на излёте? Как изменился рынок ИЖС в Татарстане

«В последние годы мы переживали большой бум в сфере ИЖС»

В Татарстане с начала года ввели более 1,8 млн кв. м жилья, сообщил министр строительства, архитектуры и ЖКХ республики Марат Айзатуллин на недавнем совещании в Доме Правительства РТ. Большая часть – 1,4 млн квадратов – приходится на индивидуальное жилищное строительство. По словам главы ведомства, застройщики ИЖС перевыполнили план в два раза.

«В последние годы мы переживали большой бум в сфере ИЖС. Начало ему задал «карантинный» год, когда нас всех «закрыли» по домам. Тогда люди стали интересоваться ИЖС, и сфера строительства начала активно свое развитие. Также этот бум связан с доступными льготными программами по кредитованию. В прошлом году, например, было очень много молодых семей, которые строили или приобретали готовые дома буквально от 4,6% и выше. Средняя ставка была 6,8%. Сейчас же ситуация поменялась – ключевая ставка подскочила, вырос банковский процент. Эти продукты стали многим просто недоступны», – отметила в разговоре с корреспондентом «Татар-информа» автор блога о стройке StroitelWoman Ландыш Шарифуллина.

Однако, несмотря на рост ввода жилья, количество сделок с землей и частными домами в последнее время снизилось. По данным Росреестра, в апреле 2025 года зафиксировано почти 6,9 тыс. сделок с земельными участками – на 22% меньше, чем годом ранее. Количество договоров купли-продажи на частные дома также сократилось на 9% – почти до 1 тыс.

Единственный позитивный тренд – краткосрочный рост спроса: в апреле по сравнению с мартом интерес к земельным участкам вырос на 10%, а к частным домам – на 2–3%.

«Интерес к загородной недвижимости по традиции растет в весенне-летний сезон, текущий год не исключение. Многие семьи рассматривают покупку земельного участка с перспективой строительства загородного дома», – объяснил ситуацию вице-президент Гильдии риелторов РТ Руслан Садреев.

«У молодых семей нет возможности брать ипотеку по нынешним условиям»

В целом же динамика рынка ИЖС, по словам экспертов, остается противоречивой: строительство активно развивается, тогда как активность покупателей снижается. Об уменьшении спроса говорит также ситуация на рынке ипотеки.

По данным Центробанка РФ, опубликованным на днях, в апреле 2024 года татарстанцам выдали почти 1,7 тыс. кредитов на приобретение и возведение ИЖС. Суммарный объем этого вида ипотеки – 5,63 млрд рублей. В апреле этого года показатель упал до 512 кредитов на общую сумму в 2,1 млрд. Таким образом, количество выданных займов сократилось на 69%, а их объем – на 63%.

«Если раньше семья брала готовый дом в ипотеку или строила его, она в среднем рассчитывала на ежемесячную выплату по кредиту в 35-50 тысяч рублей. Сейчас же, если мы рассматриваем нынешнюю ключевую ставку и даже какие-то индивидуальные льготные программы от банков, в среднем эта сумма составляет больше 90 тыс. рублей. Естественно, у молодых семей возможности выплачивать ежемесячно такую сумму за ипотеку просто нет», – отметила Ландыш Шарифуллина.

Доля ипотечных кредитов на ИЖС в общем объеме жилищного кредитования также заметно уменьшилась – с 33,9% в апреле 2024 года до 22,2% в этом году. Средневзвешенная ставка по ипотеке на строительство и приобретение домов и участков выросла с 7,4% до 7,5%, а срок кредитования увеличился с 26,2 до 27,1 года.

Всего с начала этого года выдали без малого 1,7 тыс. кредитов на ИЖС против 5,5 тыс. за аналогичный период 2024 года. Их объем сократился с 18,2 до 5,8 млрд рублей.

Цены на готовые дома и участки выросли почти на 100% за 5 лет

Цены на частные дома и участки в Казани в последние несколько лет также стремительно росли, сообщили «Татар-информу» эксперты «Циан.Аналитики». Если в 2020 году средняя стоимость круглогодичного дома составляла 7,1 млн рублей, то 2025 году этот показатель достиг 13,9 млн рублей. Таким образом, за пять лет цены на готовые дома увеличились на 96%, а за последний год – на 3%.

Аналогичная ситуация наблюдается и на рынке земельных участков под ИЖС. Средняя стоимость сотки в Казани за пять лет также выросла на 96% – с 522 тыс. рублей в 2020 году до 1 млн в 2025-м. Годовой прирост составил 5%.

«Стоимость участков и домов в Казани и окрестностях сильно варьируется в зависимости от района, площади и материалов строительства. Дать точный ответ сложно, но ориентиры есть. Минимальная стоимость земельных участков в радиусе до 60 км от Казани стартует от 500 тыс. до 1 млн рублей и далее зависит от запроса и фантазии покупателя. Готовые дома начинаются примерно от 7-8 млн рублей и могут стоить значительно больше, в зависимости от уровня отделки, площади и локации», – подтвердил ведущий специалист по направлению ИЖС компании «Флэт» Денис Хохлов.

Среди самых востребованных районов в казанской агломерации, по его словам, Лаишевский. Также активно развивается Зеленодольский район, в том числе благодаря недавнему обновлению Горьковского шоссе.

В Казани же, по мнению Ландыш Шарифуллиной, сейчас практически не осталось свободных земельных участков – все давно размежеваны, проданы и теперь перепродаются вторичными собственниками.

«Рынок ИЖС сейчас перерождается»

Рынок индивидуального жилищного строительства в Татарстане в последние годы развивался бурно, но не всегда качественно, отмечают эксперты. За ростом объемов последовали и проблемы: дома строились хаотично, зачастую без соблюдения стандартов и без особого контроля со стороны государства.

«Много было построено домов, которые не соответствуют требованиям, стандартам и нормам по строительству. К сожалению, сектор ИЖС никем не курируется. Были ситуации, когда дома не достраивались или строились ненадежными подрядчиками в плохом качестве. Известны также ситуации, когда застройщики брали деньги и не выполняли свои обязательства перед клиентами», – отметила Ландыш Шарифуллина.

Особенно уязвимым оказался эконом-сегмент – дома стоимостью 8–12 млн рублей. Чтобы соответствовать этим рамкам, многие застройщики сознательно экономили на материалах, снижали толщину стен, использовали более дешевые марки бетона. А клиенты, не имея профессионального сопровождения, не всегда понимали, что им в итоге построили.

Ситуация начала меняться в позитивную сторону с внедрением системы эскроу-счетов. Напомним, с 1 марта 2025 года вступил в силу закон, предусматривающий возможность использования этого механизма при индивидуальном жилищном строительстве.

«Сейчас строить дом просто так, взяв деньги в банке, невозможно. Только через систему эскроу: деньги в ячейке, дом строится, а расчет с подрядчиком идет после сдачи», – добавила собеседница «Татар-информа».

Эта система, по словам экспертов, вынуждает застройщиков переходить на более прозрачную модель работы и использовать собственные средства. Рынок ИЖС, по сути, переживает перерождение, заметила Шарифуллина. Но пока к новым правилам адаптировались не все. Особенно сложно стало малым компаниям, ориентированным на «сверхдешевый» продукт, – теперь они теряют позиции.

«Проще купить загородный дом, чем «трешку» в городе»

Формат индивидуального жилищного строительства, по мнению экспертов, позволяет получить больше жилой площади при меньшем бюджете. Это особенно актуально для семей с детьми, которым необходимы несколько изолированных комнат и собственный участок для отдыха.

«Проще купить за 10 млн дом за городом, чем претендовать на трехкомнатную квартиру в городе за 15–19 млн», – отметила Ландыш Шарифуллина.

Среди главных плюсов ИЖС эксперты назвали свободную планировку, собственную парковку, возможность воплотить свои архитектурные фантазии, а также владение участком земли. Кроме того, покупку дома можно рассматривать как инвестицию – земельные участки и дома в пригородах постепенно растут в цене по мере расширения городской черты.

«Покупка дома – ликвидное вложение. Как и любая недвижимость, дома и участки со временем только растут в цене. Границы города расширяются, и то, что сегодня кажется далеко, завтра может стать частью города. Поэтому загородную недвижимость нужно покупать как квартиру – вчера. Земля – это невосполняемый ресурс, который с каждым годом только дорожает. Дом с участком – это не только комфорт и пространство, но и инвестиция. Поэтому ответ очевиден: да, загородная недвижимость – это правильный выбор», – подчеркнул Денис Хохлов.

К числу минусов ИЖС специалисты относят слабую обеспеченность инфраструктурой на отдельных направлениях: дефицит школ, детских садов, магазинов, а также частые пробки на выездах в город в часы пик. Инженерные коммуникации в ряде поселков также развиты слабо – их часто организуют сами жители, что требует дополнительных вложений.

Что касается строительных решений, эксперты отмечают, что около 70% покупателей отдают предпочтение одноэтажным домам, особенно при наличии участков от 10 соток. На небольших участках чаще возводят двухэтажные дома. Среди материалов наиболее востребованным остается кирпич, его считают более долговечным. Однако молодежь все чаще рассматривает каркасные технологии и дома из СИП-панелей.

Готовый дом чаще выбирают те, кому важно быстрое заселение. Но, по мнению экспертов, строительство по индивидуальному проекту позволяет лучше контролировать качество: от выбора материалов до реализации инженерных решений. При этом специалисты рекомендуют обязательно привлекать технадзор – как на этапе строительства, так и при приемке готового объекта.